Estudios de caso
El proyecto de construcción en este caso fue una torre residencial de lujo en altura ubicada en Miami, Florida. La obra finalizó en 2022, y el edificio se encuentra ocupado y en funcionamiento desde entonces. Durante la construcción del proyecto, entre un período de seis meses de 2021, se registraron ocho siniestros de agua distintos y no relacionados entre sí en distintas áreas de la torre. Los daños ocasionados por dichos siniestros variaron en magnitud, siendo más significativos en los primeros eventos que en los posteriores. No obstante, el propietario sostuvo que los ocho siniestros constituían un único evento a los efectos del deducible.
En un principio, J.S. Held fue contratado para revisar los reclamos correspondientes a las fechas de siniestro. Un consultor en daños materiales bajo la póliza de riesgo del constructor documentó fotográficamente los daños, evaluó las áreas del proyecto no afectadas y monitoreó el avance de las reparaciones. El reclamo por reparación derivó en un reclamo por demora presentado inicialmente por el contratista, quien alegó que los siniestros, en conjunto, le impidieron alcanzar los hitos necesarios para obtener el certificado de ocupación temporal (TCO). Luego del reclamo por demora del contratista, el propietario presentó un reclamo adicional por costos blandos. Sin embargo, el reclamo del propietario no se basaba en retrasos respecto al TCO, sino en la demora en su capacidad o disposición para confirmar la aceptación final de las unidades residenciales, lo que representa un estándar más exigente que el TCO.
En primera instancia, J.S. Held prestó servicios de consultoría de daños a la propiedad bajo la póliza de riesgo del constructor, con el fin de revisar el reclamo por costos de reparación del contratista. Aunque este proceso fue relativamente fluido, el contratista complementó el reclamo por reparación con un reclamo por demora en el componente temporal por condiciones generales extendidas. El contratista alegó que, debido a reparaciones relacionadas con los siniestros, se demoró la posibilidad de lograr los hitos del TCO y que tuvieron que incurrir en costos fijos adicionales derivados de tener que extender su permanencia en la obra por más tiempo que lo previsto. J.S. Held examinó la documentación del proyecto y emitió un informe de demora que concluyó que no hubo días calendario de retraso atribuibles a dichos siniestros en relación con los hitos del TCO. Ello se debió principalmente a demoras concurrentes preexistentes en el proyecto y no a los siniestros.
El contratista no estuvo de acuerdo con el informe y contrató a un consultor y a un asesor legal para seguir adelante con su reclamo por retraso. Además, el propietario había presentado un reclamo por demora relacionada con costos blandos, pero midió dicha demora en función de un hito posterior al TCO de carácter subjetivo, que incluía trabajos de terminación y otros detalles finales que no eran estrictamente necesarios para la ocupación, pero sí requeridos para alcanzar la finalización sustancial del proyecto.
El inconveniente tanto para el contratista como para el propietario fue que el conjunto de registros contemporáneos (cronogramas, informes mensuales y demás documentación) reflejaba de forma consistente que los siniestros no afectaban el camino crítico del proyecto. Para presentar sus reclamos por demora, su estrategia consistía en argumentar que los documentos de 2021 y 2022 eran incorrectos, y que nosotros (el mercado y J.S. Held) debíamos aceptar el intento del asegurado y de su consultor en planificación de reescribir los antecedentes del proyecto, contando una versión alternativa más favorable para el reclamo por demora relacionado con los siniestros.
El consultor en planificación del propietario presentó un análisis altamente hipotético del tipo "impacto sobre lo planificado", que excluía todos los retrasos y problemas no relacionados con los siniestros que ocurrieron después de estos, y se centraba únicamente en la definición del consultor sobre actividades relacionadas con los siniestros y su interpretación sobre cómo dichas actividades debían interactuar con el trabajo contractual a efectos de proyectar un supuesto período de demora atribuible a los siniestros.
Los consultores en planificación de J.S. Held revisaron dicho reclamo por demora y determinaron que no solo contradecía el conjunto de los registros históricos, sino que además se basaba en una serie de suposiciones demostrablemente falsas. Aunque J.S. Held ya había informado al mercado sobre los antecedentes documentales, en esta instancia proporcionó un informe que demostraba que el modelo hipotético del consultor del propietario era defectuoso e inapropiado para fundamentar un reclamo por demora relacionada con los siniestros. Este consultor, básicamente, revisó unas pocas fotografías y se tomó la libertad de reconstruir el cronograma original del contratista anterior a los siniestros, incorporando lo que consideraba como avances adicionales conforme a obra y cambios lógicos que el contratista debería haber considerado en ese momento.
Durante la mediación, J.S. Held presentó al mercado su revisión de cómo las suposiciones del consultor del asegurado, relacionadas con el avance conforme a obra al momento de los siniestros, eran falsas y mostraban el proyecto como más avanzado de lo que realmente estaba, con el objetivo de proyectar una menor cantidad de trabajo restante que la real. La intención era argumentar que el proyecto podría haberse finalizado mucho antes de lo que efectivamente era posible. J.S. Held también demostró al mercado que las modificaciones hechas por el consultor al cronograma original del contratista eran poco razonables e inviables. El reclamo se encuentra actualmente en proceso de mediación, y el consultor del propietario no ha respondido directamente a los hallazgos de J.S. Held respecto al avance conforme a obra ni a las modificaciones del cronograma.
George Myers
Director gerente adjunto
Práctica de riesgo del constructor
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