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J.S. Held refuerza su práctica del Derecho de Familia con la adquisición de activos de Luttrell Wegis
LEER MÁSCuando se llevan a cabo inspecciones de edificios o estructuras después de un evento catastrófico, como un huracán, es normal encontrarse con muchos tipos de daños. La imprevisibilidad de las tormentas presenta un gran reto al momento de determinar cómo reparar una estructura dañada por la tormenta. Los siguientes son algunos ejemplos:
Comprender las condiciones de daño y cómo navegar y aplicar los códigos respectivos para las reparaciones son pasos fundamentales para lograr el cumplimiento del código y devolver la estructura a su condición previa al daño de manera oportuna después de un evento catastrófico.
Evaluar daños relacionados con tormentas es un ejercicio de causa y efecto. Existen tipos de daño y modos de falla específicos que se esperan de acuerdo con las condiciones de la tormenta en la región geográfica. Inundaciones y marejadas ciclónicas , incendios, tornados, fuertes lluvias, granizo y vientos de alta velocidad son solo algunos de los diversos elementos de una tormenta que representan una amenaza para las estructuras. Investigar las condiciones de tormenta (por ejemplo, velocidad del viento, tamaño del granizo, cantidad de lluvia), en el lugar del evento o cerca de este, documentadas por una fuente confiable u obtener los reportes del clima puede brindar información de gran utilidad.
Es importante documentar adecuadamente la condición de la estructura inmediatamente después de una tormenta, ya que las acciones posteriores se basan en la información recopilada durante esta etapa de evaluación. A menudo, los daños se pueden documentar (si es seguro hacerlo) a través de fotografías tomadas inmediatamente después del evento. Según la situación, puede ser prudente contar con los servicios de un consultor de construcción y/o un profesional con licencia en diseño, como un arquitecto o ingeniero forense, para inspeccionar y documentar el daño observado, así como cualquier condición informada. Aunque esto no siempre es viable, contar con una documentación rigurosa y oportuna será útil para los consultores o profesionales con licencia en diseño si llegaran a involucrarse en el caso en un futuro.
Se puede evaluar la información relacionada con las condiciones de tormenta, así como la naturaleza y ubicación del daño con el objetivo de analizar si el siniestro estuvo relacionado con la tormenta o no. Estas condiciones no relacionadas con la tormenta podrían incluir construcción defectuosa, como vierteaguas mal instalados o selladores faltantes. Asimismo, varios niveles de deterioro o daño que hayan empeorado con el paso del tiempo como parte de condiciones naturales y anticipadas, como envejecimiento, desgaste y roturas de la construcción y/o mantenimiento diferido también se consideran parte de las condiciones no relacionadas. Otra condición no relacionada puede ser el daño de un evento anterior no relacionado con el suceso más reciente. A continuación, se muestra una lista de algunos tipos comunes de daños por tormentas y sus rastros de evidencia asociados:
POSIBLES DAÑOS CAUSADOS POR INUNDACIÓN
POSIBLES DAÑOS CAUSADOS POR VIENTOS DE ALTA VELOCIDAD
OTRAS CONDICIONES NORMALMENTE CONFUNDIDAS CON DAÑOS POR TORMENTA
Una vez determinado el alcance del daño por tormenta, el próximo paso es identificar qué requisitos y códigos de construcción están vigentes en la jurisdicción local. Por lo general, cualquier trabajo de reparación que se haga a edificios existentes está permitido e inspeccionado a nivel local. En algunos casos, las agencias a nivel estatal pueden estar involucradas para algunas instalaciones con licencia o aspectos especializados del proyecto.
Normalmente, alguna versión o derivado del Código Internacional de Construcción Existente (IEBC) o código de rehabilitación está vigente. En muchos casos, el estado o la municipalidad local adopta una edición del IEBC y lo modifica de acuerdo a sus necesidades particulares. Por ello, los lineamientos y requisitos de reparación de estructuras dañadas por tormenta pueden variar de acuerdo con la ubicación del siniestro. Una determinada cantidad de estados e incluso algunas ciudades específicas (la ciudad de Nueva York, por ejemplo) han desarrollado su propio código de rehabilitación que se utiliza en lugar del Código Internacional de Construcción existente. Algunos estados o municipios publicarán los códigos de construcción o rehabilitación vigentes para su jurisdicción en su sitio web. Sin embargo, en algunos casos, es posible que deba llamar por teléfono a la Autoridad competente (AHJ) local para confirmar esta información.
Otra consideración importante puede ser determinar la fecha de construcción y el código de construcción original utilizado para la estructura. Generalmente, el código de construcción original es aquel que estaba vigente en el momento de entrega de la solicitud de construcción inicial al departamento de construcción local. En los casos en los que el edificio se reconfiguró posteriormente o se le realizaron cambios importantes, la fecha en que se entregó la solicitud para el permiso de remodelación podría determinar el código de construcción original vigente. Identificar el código de construcción original puede ayudar a aclarar el contexto de la configuración de la estructura antes de la tormenta y brindar información sobre la necesidad de actualizaciones exigidas por el código, si corresponde.
Código Internacional de Construcción Existente 2021: definición de reparación
Reparación: la reconstrucción, el reemplazo o la renovación de cualquier parte de una construcción existente con el propósito de su mantenimiento o para corregir daños.
Las disposiciones del Código Internacional de Construcción Existente IEBC describen las condiciones en las cuales se pueden realizar reparaciones utilizando materiales y métodos como los que se utilizaron en la construcción original (por ejemplo, dejar el edificio como estaba antes del daño causado por la tormenta) o hasta qué punto las reparaciones deben cumplir con los requisitos para la construcción de edificios nuevos (por ejemplo, los trabajos de reparación deberán cumplir, en cierta medida, con los requisitos actuales). En cualquier caso, los arreglos hechos a un edificio existente no pueden hacer que la estructura esté en menos cumplimiento del código de lo que estaba antes de que se produjera el daño. En esta sección, se detallan algunas consideraciones clave que hay que tener presentes.
Se debe tener en cuenta una consideración importante para comprender la diferencia entre daño estructural sustancial (SSD) y daño sustancial (SD), también conocida como la "regla del 50 %", en lo que respecta al Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP). El daño estructural sustancial (SSD), según se define, está relacionado únicamente con la condición estructural del edificio. No tiene relación con el costo de reparación ni con el valor monetario del daño.
En cambio, el daño sustancial (SD) solo está relacionado con el costo financiero de reparar elementos estructurales y no estructurales, incluidos los componentes relacionados con los acabados interiores. Se basa en el costo de realizar el trabajo independientemente de si el trabajo se considera daño estructural o no.
Si bien los dos términos parecen similares, de hecho son diferentes y tienen diferentes aplicaciones con respecto a cómo se aplican a una estructura dañada.
DAÑO ESTRUCTURAL SUSTANCIAL (SSD)
Se necesitará llevar a cabo un análisis para determinar si los daños por tormenta llegan al nivel de daño estructural substancial, definido en el Capítulo 2, Sección 202 del Código de Construcción Internacional Existente. Este análisis considera el alcance del daño y la reducción en la capacidad estructural, y normalmente se lleva a cabo por un profesional con licencia en diseño. A continuación, se proporciona una breve descripción del plan requerido para determinar si se ha producido un daño estructural sustancial. Esta evaluación se basa únicamente en las condiciones estructurales sin incorporar el costo del trabajo ni el umbral de los costos financieros de reparación.
En general, si se determina que NO se ha producido daño estructural substancial, la construcción se puede restaurar a su estado anterior al siniestro.
En general, si se determina que SÍ se ha producido un daño estructural sustancial, la construcción deberá restaurarse de acuerdo al código original con la posibilidad de incrementar el diseño ambiental de carga original.
DAÑO SUSTANCIAL ("REGLA DEL 50 % DE LA FEMA")
Si el edificio dañado está ubicado parcial o totalmente dentro de una zona especial con peligro de inundaciones (SFHA), según lo definido por los mapas de inundaciones de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA), se deberá realizar un análisis para determinar si los criterios de "daño sustancial" se han cumplido. Esto aplica para edificios dañados de cualquier forma, incluyendo viento y fuego, y no se limita a daños por inundación. El daño sustancial (a veces conocido como "Regla del 50 %") se define en el Capítulo 2, Sección 202 del IEBC como:
DAÑO SUSTANCIAL: daño a cualquier estructura que implica que el costo de restauración a su condición antes del daño sea igual o mayor al 50 % del valor del mercado de la estructura antes del siniestro.
DETERMINAR LA ZONA DE INUNDACIÓN Y LA ELEVACIÓN REQUERIDA
Para determinar si un edificio se ubica en una zona de alto riesgo de inundación, será necesario identificar la zona de inundación correspondiente. FEMA establece la designación de la zona de inundación y se traduce a la jurisdicción local por medio de la publicación de mapas de tasas de seguros contra inundaciones (FIRM). Cada municipalidad adopta reglas establecidas por FEMA, junto con los FIRM, para implementar su plan de protección contra inundaciones. Existen cuatro tipos de zonas de inundación:
Se necesita un FIRM para determinar en qué zona de inundación se encuentra un edificio. Las versiones digitales de los FIRM se pueden encontrar en el Centro de servicio de mapas de la FEMA (https://msc.fema.gov/portal/home).
Se debe considerar el daño sustancial para los edificios ubicados en cualquier zona y luego se debe determinar si la zona está identificada como parte de la SFHA por ordenanza local o los mapas de la FEMA. La ordenanza local también puede enumerar la elevación mínima de inundación, así como cualquier requisito adicional como el resguardo, la elevación adicional en altura por encima de la elevación de inundación base como lo requiere el código de construcción y, a veces, tener requisitos locales más estrictos. Además, puede haber enmiendas locales, por lo que se recomienda que los requisitos aplicables se confirmen con el departamento de construcción local o la oficina para la administración de terrenos inundables local.
CALCULAR EL COSTO DE REPARACIÓN
Cuando calculamos el costo de las reparaciones para la determinación de un daño sustancial, la mayoría de los gastos asociados con trabajos de reparación deberán incluirse, tales como: mano de obra, materiales, acabados, accesorios, electrodomésticos, equipos de HVAC, gastos generales y ganancias del contratista. Estos valores deberán calcularse a un precio de mercado justo, aún si los materiales pudieran donarse o si los dueños pretenden encargarse de las reparaciones. Adicionalmente, cualquier trabajo realizado fuera del alcance de los arreglos necesarios, como cambios elegidos por los dueños, actualizaciones o adiciones deberán agregarse al costo. Sin embargo, hay ciertos gastos que no están incluidos en el cálculo, como los costos de producción de planos, especificaciones, estudios, tarifas de permisos de construcción, costos de remoción de escombros, elementos que no se consideran fijos o que no están físicamente unidos a la estructura en cuestión, y los costos asociados con la reparación de infracciones preexistentes del código de salud o seguridad identificadas por la autoridad local.
DETERMINAR EL VALOR DE MERCADO
El valor de mercado usado para el cálculo de daño sustancial únicamente considera la estructura y no incluye terreno, paisajismo, dependencias, albercas, entradas o banquetas. Existen muchos métodos que se pueden usar para establecer el valor de mercado de la estructura. En algunos casos, la autoridad local provee una fórmula que se puede usar para calcular el valor de mercado en función del valor de la estructura informado por el tasador de propiedades del condado. Además, se puede contratar a un tasador de propiedades con licencia para proporcionar un valor de mercado exacto para la estructura si la autoridad local no puede proporcionar información sobre cálculos o fórmulas para lograr un valor de mercado.
Se recomienda confirmar con el departamento de construcción local qué es lo que ellos reconocen como los elementos que deberán incluirse tanto en el cálculo del costo de reparación como en el valor de mercado de la estructura, y qué documentos o evidencia se requieren para cada elemento.
DETERMINAR CUMPLIMIENTO CON LA ELEVACIÓN MÍNIMA DE INUNDACIÓN
Si se activa el daño sustancial, el edificio deberá cumplir con los requisitos de elevación de inundación para una nueva construcción. Se necesita certificado de elevación o relevamiento para determinar si el edificio cumple con el requisito mínimo de elevación de inundación para su respectiva zona de inundación. Según la zona que corresponda, será necesario identiticar la menor elevación de la planta baja terminada o el miembro horizontal más bajo y compararlo con la elevación de inundación mínima requerida para determinar el cumplimiento. Esto se determina mediante un Certificado de elevación (EC) que se realiza en la estructura. En algunos casos, se puede encontrar el registro del relevamiento de elevación en el departamento de construcción. De lo contrario, es posible que sea necesario contratar a un topógrafo o ingeniero con licencia para completar un EC.
Si el edificio está en cumplimiento, no se necesita ningún trabajo adicional. Si el edificio no cumple con las normas, lo que significa que se encuentra en una zona de alto riesgo de inundación y el espacio habitable más bajo se encuentra por debajo de la elevación mínima de inundación, tendrá que ser elevado o reconstruido para que cumpla con los requisitos actuales de elevación de inundación. Potencialmente, esto puede generar costosas actualizaciones del código.
Es importante tener en cuenta que las jurisdicciones tienen la autoridad para promulgar en su ordenanza un marco de tiempo asociado con la regla del 50 %, como todo el trabajo que debe realizarse dentro de un período determinado (por ejemplo, un año, 5 años, 10 años, etc.). También tienen la autoridad para reducir el umbral de porcentaje a uno por debajo del 50 %; sin embargo, esto no es común. Debe comunicarse con la autoridad competente o revisar la ordenanza local sobre inundaciones para obtener más orientación sobre este asunto.
REPARACIÓN DE VENTANAS Y PUERTAS
Cuando se producen daños en las aberturas del revestimiento del edificio, la Sección 302.2 del Código Internacional de Construcción Existente de 2021 hace referencia a que los tipos de trabajo realizados deben cumplir con los requisitos aplicables de otros códigos del ICC: Código Internacional de Construcción, Código Internacional para la Conservación de Energía, Código Internacional de Mecánica y Código Internacional de Plomería, según corresponda. La sección 302.4 ofrece orientación sobre el reemplazo de puertas de garaje, puertas exteriores, claraboyas y ventanas, tanto operativas como no operativas, al establecer que:
"Salvo que este código requiera o permita lo contrario, se utilizarán materiales permitidos por el código aplicable para nuevas construcciones. Se permitirán materiales similares para reparaciones y modificaciones, siempre que no se creen condiciones inseguras. No se utilizarán materiales peligrosos donde el código para nuevas construcciones no permita su uso en edificios de ocupación, propósito y ubicación similares".
En otras palabras, las unidades completas de puertas y ventanas de reemplazo deben cumplir con los requisitos del código de construcción actual, que podrían incluir resistencia a fuertes vientos o protección contra el impacto de escombros, según la ubicación geográfica de la estructura. Sin embargo, el reemplazo de ventanas o puertas dañadas no genera el reemplazo de ventanas o puertas existentes que no estén dañadas. Los componentes no dañados pueden permanecer en el edificio como estaban antes de la tormenta. Tenga en cuenta que algunas autoridades competentes han modificado los códigos de construcción adoptados y pueden requerir disposiciones adicionales más allá de lo que requiere la familia de códigos del ICC para estos elementos específicos.
Es obligatorio brindar protección a las aberturas de las ventanas y puertas nuevas o de reemplazo cuando la estructura se encuentra dentro de la "región de escombros transportados por el viento". Esta área suele estar a una milla de la línea costera media de pleamar, donde la velocidad del viento es de 130 mph o mayor, o todas las áreas donde la velocidad del viento es de 140 mph o mayor. Esta determinación también se basa en la clasificación de la estructura basada en el tipo de ocupación con un uso más crítico del edificio que requiere protección de aperturas en un umbral más bajo. La protección puede ser en forma de persianas o barniz resistente al impacto. En determinados edificios residenciales definidos, como casas unifamiliares, el uso de madera contrachapada o paneles estructurales de madera similares anclados al marco estructural que rodea la abertura puede aceptarse como un medio de protección de la abertura, aunque esta norma puede variar según la jurisdicción.
REPARACIÓN DE SISTEMAS DE TECHOS
En algunas ocasiones, el alcance del daño ocasionado por la tormenta puede incluir tejas o cualquier otra cubierta de techos. El Código Internacional de Construcción Existente identifica, en el capítulo de reparación, los requisitos para la reparación de elementos dañados. Sin embargo, en caso de un reemplazo total o recuperación de un techo, el Código Internacional de Construcción Existente específica requisitos adicionales en el capítulo de modificaciones.
Algunos estados o jurisdicciones locales pueden tener normas adicionales en cuanto a las reparaciones de techos. Estos requisitos adicionales pueden instigar un reemplazo completo de las cubiertas del techo, dependiendo de la extensión del daño. Otros requisitos pueden incluir un aumento en el valor R requerido para el aislamiento del techo o medidas de mitigación adicionales, como los requisitos para una barrera contra el agua secundaria/cubierta de techo sellada, requisitos mejorados de fijación de cubiertas de techo e incluso la instalación de conectores de techo a pared en estructuras ubicadas en zonas de mayor viento que pueden no haber sido instaladas en el momento de la construcción original.
REPARACIONES DE EDIFICIOS HISTÓRICOS
Dentro del capítulo de edificios históricos del Código Internacional de Construcción Existente, se encuentran los requisitos de reparación para edificios históricos. Este capítulo es de particular interés, puesto que es el único dentro del código que menciona específicamente este tipo de construcción y permite cierta flexibilidad en cuanto al cumplimiento del código. Existe la posibilidad de que haya otras regulaciones estatales o locales relacionadas con estructuras históricas, por lo que deben ser investigadas antes de proceder con cualquier trabajo en un edificio histórico. Con la aprobación de autoridades locales de construcción, se pueden llevar a cabo reparaciones alternativas con el objetivo de preservar la particularidad de los edificios históricos y proteger los elementos, espacios y características que hacen que estas construcciones sean importantes a nivel histórico y arquitectónico. Sin embargo, el código aún requiere que, cuando no se logre un cumplimiento estricto, la alternativa debe otorgar protección equivalente y asegurar que no creará ningún riesgo como consecuencia del incumplimiento. Normalmente se requieren los servicios de un ingeniero o arquitecto autorizados para llevar a cabo evaluaciones y apoyar los diseños alternativos. El objetivo general es tratar de conservar el contexto histórico de la estructura al tiempo que se siguen las pautas establecidas como lo requiere el código.
Un aspecto importante que se debe tener en cuenta cuando se trata de determinar si un edificio es realmente histórico es el criterio de que la estructura está acreditada como de importancia histórica por una agencia federal, estatal o local reconocida que tiene la autoridad para hacerlo. Un edificio que simplemente es antiguo no lo convierte automáticamente en histórico. Debe comunicarse con la oficina de preservación histórica estatal (SHPO) o local para obtener más información sobre asuntos relacionados con las estructuras históricas y su designación.
Tras una catástrofe, el objetivo primordial es regresar la propiedad dañada a su estado anterior al siniestro lo más pronto posible, siempre en cumplimiento con los códigos y requisitos de construcción locales. El conocimiento de cuestiones relacionadas con el código que pudieran presentarse, la comprensión de qué requisitos del código están vigentes en esa zona afectada y saber cómo manejar y aplicar los códigos respectivos para las reparaciones son pasos fundamentales para lograr el cumplimiento del código y devolver la estructura a su condición previa al daño de manera oportuna.
Quisiéramos agradecer a Mike Rimoldi MPA, CBO, CFM y Erik Fritzberg RA, CBO, CPHC, CFM por proporcionar información y experiencia, que fueron de gran ayuda para esta investigación.
Michael Rimoldi es gerente de proyectos sénior en la práctica de Arquitectura e Ingeniería Forense de J.S. Held. Además de dedicarse a la aplicación e interpretación de los códigos de construcción, Michael es contratista de construcción con licencia que ha trabajado en proyectos residenciales y comerciales de distintos alcances. Es administrador certificado de terrenos inundables de ASFPM y está acreditado como evaluador de varios documentos FEMA relacionados con la construcción, incluidos el manual de construcción costera, la guía local de construcción costera para oficiales, y peligros naturales y sostenibilidad para edificaciones residenciales. Ha figurado en varios medios de comunicación a nivel nacional, como CNN, Good Morining America y el Weather Channel, donde habló sobre los códigos de construcción.
Puede ponerse en contacto con Mike al [email protected] o llamando al +1 813 676 1050.
Erik Fritzberg es arquitecto profesional en la práctica de Arquitectura e Ingeniería Forense de J.S. Held y profesional experto en códigos de mitigación, construcción y edificación que se especializa en la aplicación de las mejoras exigidas por los códigos que se deben implementar en edificios existentes. Erik también asiste con todos los aspectos del exterior de la construcción y las especificaciones y diseño de ensamblaje. La experiencia de Erik en proyectos de diferentes tipos de construcciones y complejidades en el sector institucional, comercial, educativo, industrial y residencial le proveen una amplia gama de habilidades para asistir a propietarios y clientes.
Puede comunicarse con Erik escribiendo a [email protected] o llamando al +1 412 293 3756.