Perspectivas
J.S. Held publica información sobre riesgos y oportunidades que se prevé que tengan un impacto en las organizaciones en 2025
LEER MÁSEl seguro de propiedad para proyectos en construcción puede ser sumamente complejo. Asegurar proyectos de renovación con una póliza de riesgo del constructor requerirá, por lo general, más atención en la elaboración de una póliza que proporcione la protección adecuada. Este artículo tiene por objeto destacar el sinnúmero de complejidades de asegurar un proyecto de renovación conforme a una póliza de riesgo del constructor.
Para ilustrar los problemas singulares que se encuentran al asegurar proyectos de renovación, es útil revisar el siguiente proyecto hipotético.
Un desarrollador adquiere una propiedad histórica en el centro de una ciudad grande. La propiedad contiene un edificio de piedra caliza de cinco pisos y 100 años de antigüedad. El desarrollador compró el terreno y el edificio por USD 5 millones dos años antes de la fecha de comienzo de la construcción prevista y adquirió aprobaciones de zonificación para la renovación del edificio existente, más una adición de cinco pisos. Cuando esté terminado, el proyecto será un espacio de oficinas de uso mixto y tiendas minoristas. El proyecto incluirá créditos fiscales para los inversores.
Los siguientes son los hechos pertinentes:
La póliza también incluirá sublímites para gastos adicionales y gastos de agilización. Además, el acuerdo de préstamo del desarrollador requiere cobertura por retrasos, compuesta por costos blandos y pérdida de ingresos. El asegurado también requiere cobertura para pérdida de créditos fiscales.
El proyecto comienza según lo planeado. En el plazo de una semana a partir de la notificación de proceder, se han iniciado las actividades de demolición en el interior de la estructura histórica. Las actividades de demolición incluyen el uso de equipos de soldadura que provocan un incendio que destruye la estructura existente.
Las complejidades y las posibles lagunas en la cobertura creadas por el patrón de hechos hipotéticos se destacan a continuación: Los problemas de cobertura y las posibles soluciones se indican a continuación.
Cuando la póliza de riesgo del constructor no excluye la cobertura de la propiedad existente, suele tenerse en cuenta el costo de adquisición, que representa la inversión del desarrollador/propietario en la propiedad. Si se produjera una pérdida catastrófica basada en el escenario hipotético, el propietario haría un reclamo por el costo de reparar o reemplazar la propiedad. Sin embargo, en el ejemplo hipotético, es indiscutible que dichos valores no están incluidos en el monto de la cobertura de la propiedad. Si, sin embargo, ocurriera una pérdida catastrófica al final del proyecto, el monto de la cobertura probablemente sería insuficiente para cubrir el costo de reemplazar todo el proyecto.
Posibles soluciones para el problema 1
Probablemente, el método más conveniente para determinar el monto de cobertura sea evaluar el valor del costo de reemplazo (RCV) de la estructura existente e incluirlo como parte del límite del edificio o como un sublímite separado. Sin embargo, esto puede ser problemático en la medida en que las estructuras existentes tienen a menudo un valor económico contributivo a un proyecto que es inferior (o al menos diferente) al costo de reemplazo. Por lo tanto, asegurar dichas estructuras al RCV podría crear un riesgo moral.
En ausencia de una determinación del RCV de las estructuras existentes, algunas pólizas se aseguran sujetas al sublímite de una estructura existente. Este es otro método conveniente para hacer frente a este tipo de propiedades, pero puede no representar una cobertura suficiente en caso de destrucción de la propiedad existente. Dichos sublímites también pueden superar el valor económico que la estructura aporta al proyecto terminado.
Las estructuras existentes se aseguran a veces por el valor efectivo real (ACV) o pueden estar sujetas a un sublímite indicado. Con respecto a las estructuras existentes, al reconocer que la propiedad puede no tener un valor de mercado contributivo equivalente a su costo de reemplazo, las cláusulas de ACV pueden presentar dificultades significativas en el ajuste de un reclamo. Esto se debe principalmente a la falta de uniformidad jurisdiccional en la aplicación del ACV. Por ejemplo, si el siniestro hipotético ocurriera en California, un estado que restringe el ACV al costo de reparación o reemplazo menos la depreciación del costo de los materiales únicamente, la pérdida de ACV probablemente sería mucho mayor que el costo de adquisición. Por el contrario, en Nueva York, que sigue la regla de evidencia general, la evaluación del siniestro en la mayoría de las circunstancias (si el ACV no estuviera definido en la póliza) permitiría la consideración del costo de adquisición o el valor de mercado de la estructura en el momento del siniestro. Por estos motivos, en la mayoría de los casos no se aconseja la cobertura de ACV para las propiedades existentes, a menos que la póliza incluya una definición de ACV que limite la obligación del asegurador a una cantidad que no supere el valor económico contributivo de la propiedad existente en el momento del siniestro.
Tal vez la solución más convincente para el problema de la estructura existente sería determinar un sublímite, o un monto acordado, en función de ciertos criterios. En este escenario, la pregunta más importante para el asegurado será: "¿A qué costo sería improbable la reparación o el reemplazo de la estructura existente?". En el caso de una pérdida catastrófica, un asegurado (y sus prestamistas) ciertamente volverán a evaluar la viabilidad y el valor de mercado resultante del proyecto. Si el valor resultante (y el tiempo adicional) es insuficiente para hacer frente al valor económico previsto al final del proyecto, el desarrollador podría decidir renunciar al desarrollo y disponer de la propiedad.
Desde la perspectiva de una aseguradora, en el caso de que el asegurado decidiera no reparar y completar el proyecto tras el siniestro, la valoración de la estructura existente debería ser el monto menor entre el costo de adquisición del edificio (separado del valor del terreno) o la base imponible ajustada del propietario en la propiedad existente. La base imponible ajustada es un cálculo contable que utiliza el costo de un activo reducido por la depreciación o aumentado por los gastos de capital. En la medida en que este último método es el estándar por el que el Servicio de Impuestos Internos de Estados Unidos permite deducir las pérdidas no aseguradas, con ello se reconoce que el reembolso de una pérdida catastrófica dará lugar, probablemente, a una indemnización; es decir, la cantidad que sea menor más la demolición haría que un asegurado quedara restituido en la medida en que su inversión quedara protegida por el seguro.
La solución más razonable podría ser sublimitar la propiedad existente por su contribución resultante al valor de mercado total de un proyecto a su finalización, pero no más que su costo de reemplazo. Esta información suele estar disponible para el desarrollador y los prestamistas ante de la construcción, dado que es clave para entender la viabilidad del proyecto. El siguiente es un ejemplo basado en el caso hipotético:
Si el proyecto finalizado tuviera un valor de mercado superior al costo de adquisición de la estructura existente más los costos de construcción y de diseño, la cantidad de la contribución económica al valor finalizado podría establecerse como un sublímite. Si un proyecto se abandonara/vendiera tras un siniestro, la "cantidad que sea menor" indicada aquí es probablemente la solución más razonable y equitativa. Por lo tanto, en el momento de la contratación, es importante que el administrador de riesgos, el corredor y el asegurador comprendan plenamente las consecuencias y la probabilidad de reconstrucción en caso de pérdida catastrófica de una estructura existente.
Una póliza de riesgo del constructor está diseñada para comenzar cuando se inician las actividades de construcción y vencer cuando el proyecto se pone en servicio para el uso previsto. La duración prevista del proyecto de construcción contemplada en el establecimiento de las fechas de inicio y finalización de una póliza siempre debe coincidir con el calendario del proyecto según lo determinado por el contratista general o el director de la obra.
Tras un siniestro, la medición de las pérdidas por retrasos cubiertas comienza, por lo general, en la fecha en que el proyecto se habría completado si no se hubiese producido el siniestro, y finaliza cuando se completa el proyecto tras el siniestro (suponiendo, por supuesto, que no haya otros retrasos no relacionados con el siniestro). Las complejidades asociadas con tener que determinar el período de restauración (el tiempo para reparar o reemplazar) y su impacto en la fecha de finalización requieren un nivel de estudio importante. Las siguientes son solo algunas de las muchas preguntas que deben responderse:
Las preguntas anteriores y otras dan lugar a un conjunto complejo de problemas que deberían estudiarse y considerarse antes de la emisión de una póliza. Por un lado, el desarrollador y los prestamistas procurarán una cobertura, en la mayoría de los casos, para las posibles pérdidas que podrían ocurrir a partir de daños catastróficos presentados en el caso hipotético. Por otro lado, es posible que los aseguradores no estén dispuestos a asumir el riesgo de las incertidumbres presentadas en el caso hipotético.
Posibles soluciones para el problema 2
Desde el punto de vista de un asegurado (y asegurados adicionales como los prestamistas), las decisiones respecto de qué medidas se tomarán para continuar con el proyecto según lo planeado casi siempre estarán impulsadas por la viabilidad del proyecto tras el siniestro. Una diligencia adecuada requerirá nuevos análisis de viabilidad y de mercado que muestren los supuestos económicos posteriores al siniestro potencialmente modificados. La decisión de "reformular" y ejecutar el proyecto vendrá determinada por la rentabilidad y el valor de mercado resultante tras la finalización del proyecto.
Si la propiedad existente tiene un valor de mercado contributivo menor que su costo de reemplazo, corresponde al administrador de riesgos, al corredor y al asegurador entender las posibles ramificaciones de una pérdida catastrófica.
Las coberturas del elemento tiempo pueden elaborarse teniendo en cuenta las posibles lagunas en la cobertura que puedan crearse por un período de retraso que supere el calendario previsto del proyecto en el momento de la vinculación. El reconocimiento de lo siguiente puede reducir las ambigüedades de la cobertura tras un siniestro:
Las pólizas de riesgo del constructor y las coberturas del elemento tiempo para proyectos de renovación pueden ser más complejas que los proyectos de construcciones nuevas. El sinnúmero de factores creados por cada proyecto de renovación único requiere atención excepcional, ideas innovadoras y un lenguaje cuidadosamente adaptado para garantizar un nivel adecuado de protección. Los administradores de riesgos, corredores y aseguradores deben tenerlos presentes desde el comienzo del proceso para evitar confusiones y controversias tras un siniestro.
Exención de responsabilidad: En J.S. Held no interpretamos, suscribimos ni contratamos pólizas. La intención de este artículo es ofrecer nuestros conocimientos respecto de situaciones complejas como las descritas hipotéticamente en él.
Queremos agradecer a Jonathon Held, CEO, por transmitir sus conocimientos y experiencia que ayudaron enormemente en esta investigación.
Jonathon C. Held es el CEO de J.S. Held, LLC, una empresa de consultoría global con más de 1500 profesionales de múltiples disciplinas. Durante su carrera, el Sr. Held ha prestado servicios de consultoría a clientes en grandes proyectos y siniestros de riesgo del constructor. Ha actuado como perito y panelista encargado de resolución de conflictos en numerosos casos. También ha dado conferencias y escrito extensamente sobre el tema del seguro y los reglamos de riesgo del constructor. El Sr. Held es miembro fundador del comité ejecutivo del Simposio de Construcción y Riesgo del Constructor, un programa educativo que reúne a diversos actores mundiales del seguro de riesgo del constructor en un simposio anual diseñado para educar y promover la colaboración.
Se puede contactar a Jon escribiendo a [email protected].
Si bien hay ciertas similitudes entre los reclamos por riesgos del constructor y reclamos por daños a la propiedad, también hay muchas diferencias en la manera en que se manejan y evalúan. Algunas preguntas que surgen con frecuencia cuando ocurre un reclamo en...