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LEER MÁSAlgunas preguntas que surgen con frecuencia cuando ocurre un reclamo en una propiedad que se está construyendo son:
Si bien hay ciertas similitudes entre los reclamos por riesgos del constructor y reclamos por daños a la propiedad, también hay muchas diferencias en la manera en que se manejan y evalúan. A continuación, se presentan algunas diferencias clave entre los reclamos por daño a la propiedad y por riesgos del constructor que es importante comprender.
Los asesores que realizan una visita inicial del sitio, ya sea por un reclamo por daño a la propiedad o por riesgos del constructor, realizan un esfuerzo común para captar la extensión del daño creado por el evento de pérdida. Sin embargo, mientras que algunas personas suelen centrarse en la parte del sitio que se dañó, los expertos de riesgos del constructor también se preocupan por lo que no se dañó. Los expertos en riesgos del constructor necesitan conocer el estado de todo el proyecto en el momento de la pérdida, no únicamente de las áreas dañadas, para poder evaluar cualquier posible reclamo por retraso.
La documentación inicial de lo que no fue dañado por la pérdida puede ser extremadamente valiosa para evaluar dónde se encontraba el proyecto en el momento de la pérdida, si el contratista estaba cumpliendo las metas para finalizar el trabajo y qué trabajo podría continuar sin verse afectado por la pérdida. También resulta valiosa durante la revisión del reclamo de costos de reparación directos para garantizar que el tiempo y los costos de materiales que se presentan con un reclamo incluyen únicamente el trabajo de reparación y no el trabajo que quedó incompleto en el momento de la pérdida.
Para los reclamos típicos por daños a la propiedad, los asesores pueden utilizar el proceso de Solicitud de información (RFI) para solicitar diferentes documentos de respaldo del asegurado para ayudar a respaldar todos los costos incurridos debido al evento de la pérdida.
Para los reclamos por riesgo del constructor, el asegurado puede sentirse agobiado cuando ve el volumen de documentos que solicita el experto en riesgos del constructor como parte del proceso de RFI. Sin embargo, la documentación que se solicita incluye documentos que el asegurado o su contratista general ya tienen en su poder como parte del curso normal de la construcción. Las fotos de la inspección del sitio, fotos del progreso, contratos, informes diarios, actas de reuniones, informes mensuales, aplicaciones de pagos y cronogramas, tanto del período anterior y posterior a la pérdida, son piezas claves del rompecabezas que usa el experto en riesgos del constructor para recrear la historia del proyecto y verificar a dónde se encontraba el proyecto en el momento de la pérdida y cómo se vio afectado por la pérdida. Es fundamental recibir estos documentos lo más temprano posible dentro del proceso de reclamo. No solo demuestran ser valiosos para la evaluación de costos de reparación directos, también son valiosos para la evaluación de reclamos por demora.
Si las reparaciones del proyecto se realizarán sobre la base de tiempo y materiales, también es valioso tener a un controlador en el sitio que documente el progreso de las reparaciones; la mano de obra, los equipos y los materiales utilizados; y cualquier otro factor que no sea de pérdida, pero que afecte la terminación de las reparaciones.
En los reclamos por daños a la propiedad, el alcance de las reparaciones se debe definir y acordar entre el asegurado y el equipo de ajuste. Los expertos en daños a la propiedad utilizan software de estimación como Xactimate, RS Means o Marshall Swift para calcular el costo de la reparación para el alcance acordado. También pueden buscar precios en el mercado de la construcción local para hacer un presupuesto. Por lo general, se aplica un margen de aumento de precios con un porcentaje permitido a los costos de reparación estimados.
Los reclamos por riesgos del constructor difieren de esto en que el alcance del proyecto ya está definido en los planes y especificaciones del contrato del proyecto y en los alcances de subcontratación del trabajo. Además, el costo de la reparación queda sujeto a los términos de los contratos y subcontratos de construcción ejecutados vigentes para el proyecto. Estos contratos y subcontratos ejecutados por lo general incluyen el precio unitario acordado de los materiales, cargos por equipos y por mano de obra. Los contratos también definirán los cargos salariales aplicables para el proyecto (salario sindical, no sindical o prevalente). Los contratos definirán los aumentos de precio por gastos fijos, ganancias, seguros y bonos (si se requieren bonos) y, por lo general, diferencian los aumentos que se aplican al trabajo autónomo en contraste con el trabajo subcontratado. El contrato también definirá qué parte es responsable de hacer cumplir la póliza de riesgos del constructor (el propietario o el contratista general) y si existen otras pólizas de riesgos del constructor para el proyecto que puedan afectar el reclamo.
Los reclamos por riesgos del constructor también pueden requerir el análisis logístico del sitio por las reparaciones y para determinar si el nivel de esfuerzo requerido para realizar las reparaciones varía materialmente del esfuerzo requerido para la instalación original. Por ejemplo, la logística del sitio puede haber cambiado desde la instalación original y ahora requiere que las reparaciones se realicen en una secuencia diferente a lo que originalmente se le solicitó al subcontratista. Considere una instancia donde un contratista de acero estructural colocó originalmente el acero antes de que se cerrara el edificio. Una vez terminado el cerramiento, el acceso para realizar las reparaciones requieren un nuevo método de ingreso.
Los asesores de daños a la propiedad por lo general envían un estimado después de la inspección del sitio. Los valores del trabajo de reparación pueden expresarse en valor de costo de reemplazo (RCV), valor efectivo real (AVC) o en ambos. Una vez que se terminan las reparaciones, el asegurado necesita demostrar los costos actuales incurridos (menos las actualizaciones o actualizaciones requeridas por el código) para recibir el valor de reemplazo. Para facilitar este proceso, los costos por lo general se categorizan a pedido de la aseguradora según la cobertura que se aplica (es decir, costos de reparación, actualizaciones requeridas por el código, actualizaciones no requeridas por el código, equipos, contenidos, etc.).
Es probable que no se requiera una estimación para los reclamos por riesgos del constructor. En lugar de acordar los costos antes de comenzar con las reparaciones, el asegurado, por lo general en conjunto con su contratista general (según quién deba hacer cumplir la póliza por riesgos del constructor), realiza las reparaciones de acuerdo con su contrato y luego presenta un reclamo con propuestas, recibos y/o facturas por tiempo y materiales para respaldar su reclamo. Luego, se revisa el reclamo en detalle junto a toda la documentación del proyecto recibida durante el proceso de RFI (contratos, actas de reuniones, cronogramas, aplicaciones de pago, etc.) para certificar y verificar el monto reclamado. Luego de eso, en un documento de análisis de reclamo detallado se identificarán los elementos que requieran más clarificación o respaldo para fundamentar el monto del reclamo y se compartirán con el asegurado para acción.
Luego, el asesor se reúne con el asegurado y el contratista general para revisar el análisis del reclamo en detalle para resolver los elementos que necesiten clarificación o respaldo adicional por parte del asegurado. Este proceso puede llevar varias repeticiones, especialmente si la documentación de respaldo del reclamo se envía en partes a medida que se realizan las reparaciones. Una vez que se terminan todas las reparaciones y se clarifican los costos, el asesor envía su recomendación de costo a la aseguradora, donde los costos por lo general se categorizan según la cobertura que se aplica (es decir, costos por demolición, costos de reparación directa, costos de ingeniería/diseño, etc.), para que la aseguradora pueda alcanzar un acuerdo final con el asegurado. Si las reparaciones abarcan varios meses, la aseguradora puede acordar realizar pagos parciales interinos al asegurado durante el período de reparación, según los montos de reclamo recomendados por el asesor, con fundamento en la documentación recibida hasta la fecha.
Tanto los reclamos por daño a la propiedad como los reclamos por riesgo del constructor pueden tener un componente por interrupción del negocio. En los reclamos por daño a la propiedad, la interrupción del negocio por lo general se basa en el período en el cual la instalación no estuvo operativa debido a las reparaciones. En estos reclamos, un experto en contabilidad forense analiza la información financiera enviada por el asegurado para determinar el monto por la interrupción del negocio. Por ejemplo, ¿cuánto tiempo estuvo cerrada la fábrica debido al colapso del sistema de techos? Por lo general, el período de interrupción del negocio es igual al período de reparación, el número de días entre la pérdida y la finalización de las reparaciones.
En los reclamos por riesgos del constructor, el componente de interrupción del negocio se puede deber a un asegurado que no puede usar las instalaciones para sus fines de generación de ingresos. En estos reclamos, un experto en contabilidad forense analiza la información financiera enviada por el asegurado para verificar la interrupción del negocio, en un proceso similar al reclamo por daños a la propiedad. Sin embargo, los reclamos por riesgos del constructor también pueden tener un componente de retraso, que los reclamos por daño a la propiedad no tienen.
Cuando existe un componente de retraso en un reclamo, que es un riesgo inherente a los reclamos por riesgos del constructor, el experto en riesgos del constructor necesita determinar cómo afectó la pérdida al progreso de la construcción y a la culminación sustancial del proyecto general. Revisan los cronogramas anteriores a la pérdida, las fotos de la inspección del sitio, los registros diarios y otros documentos del proyecto para determinar para cuándo estaba programada la finalización del proyecto y cuándo tendría que haber terminado de no haber ocurrido la pérdida. En esta revisión pueden encontrar que el proyecto ya estaba retrasado por factores no relacionados con la pérdida antes de que ocurriera la pérdida. Por ejemplo, el proyecto no estaba en camino a alcanzar su hito de culminación sustancial debido a un problema de diseño pendiente que retrasaba la terminación del vestíbulo que es necesario para la salida para poder lograr la ocupación. En este momento es cuando esas fotos detalladas de la inspección del sitio que documentan todo el proyecto al momento de la pérdida demuestran su utilidad.
Los expertos en riesgos del constructor también revisan los cronogramas posteriores a la pérdida y otra documentación del proyecto para determinar cuándo tendría que terminar el proyecto como resultado de la pérdida y si hay otros eventos que afecten al proyecto que no estén relacionados con la pérdida. Por ejemplo, el problema con el diseño del vestíbulo todavía no se ha resuelto y afectará la ocupación incluso una vez terminadas las reparaciones. Desde allí podemos determinar el período de reparaciones y el verdadero período de retraso, que puede o no coincidir con el período de reparación. Este período de retraso se usa para determinar los costos relacionados con el tiempo apropiados y/o las condiciones generales ampliadas atribuibles a la pérdida. También los contadores forenses lo pueden usar para determinar el interés del préstamo para construcción apropiado, la pérdida de la renta y otros costos indirectos atribuibles a la pérdida. Los contratos de proyectos también pueden incluir daños por liquidación o cláusulas de bonificación por terminación que se deben tener en cuenta en el reclamo por demora.
Si bien los reclamos por riesgos del constructor tienen algunas similitudes a los reclamos por daños a la propiedad, hay muchas diferencias en la manera en la que se documentan y se tratan. Debido a estas diferencias, es importante contratar a un experto en riesgos del constructor lo antes posible para que ayude con la inspección inicial del sitio, la revisión de la documentación del proyecto, la evaluación del costo del reclamo y otros posibles problemas de retraso.
Le agradecemos a Diane Zimmer y Chaz Mello por aportar su conocimiento y experiencia, que fueron de gran ayuda en esta investigación.
Diane Zimmer es directora gerente en la práctica de Riesgos del Constructor de J.S. Held. En sus más de 20 años como profesional de la construcción e ingeniería, ha acumulado una amplia experiencia en administración de proyectos, contratación general, administración de programas y consultoría en construcción. A lo largo de su carrera, ella ha planificado, presupuestado, adquirido y administrado de manera exitosa la construcción de proyectos con un valor de más de $1,000 millones, dentro de una gran variedad de sectores y métodos de contratación. Ella disfruta del trabajo en equipo y construir relaciones con los clientes, entendiendo sus necesidades y descubriendo cómo entregar por encima de las expectativas. Su experiencia diversa incluye la administración de construcciones en China mientras trabajaba para Lendlease.
Comuníquese con Diane por correo electrónico a esta dirección: [email protected] o llamando al +1 773 249 9174.
Chaz Mello es vicepresidente sénior de Operaciones de Líneas de Negocio en la práctica de Consultoría de la Construcción de J.S. Held. Es un consultor profesional en mitigación, construcción y reconstrucción. Ha estado con J.S. Held desde 2008 y es responsable de dar consultoría sobre grandes siniestros tanto a nivel nacional como internacional. Tiene sólida formación en construcción y excavación. Antes de unirse a J.S. Held, fue empleado en un contratista de desarrollo de excavación/obra y tiene experiencia y pericia en el estudio previo del proyecto y las operaciones obra. Era responsable de desarrollar las propuestas de licitación, así como de supervisar y participar en la finalización de muchos proyectos de gran escala.
Comuníquese con Chaz por correo electrónico a esta dirección: [email protected] o llamando al +1 773 249 9180.