Administración judicial de un fondo de inversión inmobiliaria

La situación

Un fondo inmobiliario fundado por un gestor sin experiencia otorgó préstamos deficientes a desarrolladores inmobiliarios no comprobados y oportunistas para comprar, renovar y revender viviendas unifamiliares. El director ejecutivo del fondo había sido despedido sin que hubiera un sucesor, lo cual hizo que los grupos de inversores presionaran con agendas contrapuestas. Las propiedades en las que había invertido el fondo tenían préstamos de primera, segunda, tercera y cuarta posición de múltiples inversores y/o inversores individuales y fondos de inversión, lo que dificultaba alcanzar un consenso entre los titulares de las escrituras de fideicomiso para vender una vivienda o eliminar un gravamen de un préstamo con el fin de recuperar el capital de los inversores.

El tribunal designó a nuestro equipo como administrador judicial después de que varios de los fondos de inversión y los inversores involucrados buscaran a un fiduciario con experiencia para aclarar la contabilidad del fondo y las posiciones de las escrituras, negociar con los prestatarios, desarrolladores y titulares de gravámenes y, en última instancia, dirigir la venta y la venta al descubierto de propiedades.

Nuestro asesoramiento

Nuestros expertos desentrañaron con éxito la compleja red de aportaciones de inversores, inversiones en bienes raíces y documentación subyacente. Seguimos una estrategia agresiva para completar la construcción de una zona residencial de 9 viviendas en el área de la bahía de San Francisco y hacer valer las posiciones crediticias de los inversores mediante negociaciones y litigios, lo que dio como resultado una recuperación para los inversores.

Los obstáculos y nuestras soluciones

El fondo carecía de directivos y de un plan de recuperación cohesivo, lo que dio lugar a litigios.
- Inculcamos autoridad y creamos e implementamos un plan estratégico.
- Actuamos como gestores de desarrollo para todos los prestatarios, reuniéndonos y negociando con la ciudad y el desarrollador original.
- Contratamos a un nuevo desarrollador inmobiliario para completar la zona residencial y gestionar el proceso de liberación de gravámenes.
- El fondo, mal administrado, mezclaba las aportaciones de los inversores, carecía de procedimientos contables y documentación adecuados, a menudo no registraba los documentos de la escritura de fideicomiso para garantizar sus posiciones de inversión y, por lo general, otorgaba préstamos subordinados sobre las viviendas cuyo valor estaba disminuyendo.
- Como resultado de nuestra debida diligencia inicial y contabilidad forense limitada, se generó una lista de préstamos y bienes raíces asociados, cuyos activos se convirtieron en el punto focal de nuestro rol como administrador judicial y la fuente de recuperación para los inversores.
- Nuestros expertos corroboraron todas las posiciones de los inversores, un proceso complejo debido a la falta de documentación, la documentación contradictoria y los fondos mezclados.
Los inversores querían una recuperación, pero tenían agendas dispares.
- Revisamos las escrituras y trabajamos con los prestatarios, acreedores y contratistas y otras partes para desarrollar recuperaciones proyectadas para cada préstamo.
- Nuestro equipo, con la asistencia de un abogado, inició acciones lis pendens para garantizar las posiciones y una parte de los ingresos de ciertas propiedades, e inició o gestionó litigios relacionados con la prioridad y otras cuestiones relacionadas con las escrituras de las propiedades.
- Trabajamos con todas las partes, incluidos agentes inmobiliarios, para mantener las propiedades, comercializar y vender las viviendas y exigir el depósito en garantía para el pago de los gravámenes de los inversores.
Las inversiones del fondo incluían viviendas sin terminar y sin planes de finalización.
- Ayudamos al gerente de proyectos y desarrollador y trabajamos con agencias municipales para entender y obtener todos los permisos necesarios para completar las viviendas y asegurarnos de que se emitan los certificados de ocupación.
- Mantuvimos el cronograma del proyecto y a los clientes informados.
- Nuestro equipo facilitó los esfuerzos de refinanciación y acuerdos de subordinación cuando fuera necesario, para extender los préstamos de construcción y las obligaciones financieras del prestatario.
Cuando la venta de una propiedad generó un excedente de ingresos de $200,000, numerosos demandantes solicitaron una remuneración.
- Contratamos a un abogado para la defensa ante el IRS, la FTB y otros demandantes derivados de la venta de una vivienda, y ganamos el litigio para recuperar la mayor parte de estos fondos.

Contacto clave:

David Stapleton, CPA, CLPF
Director ejecutivo sénior
Práctica de Asesoría Estratégica
+1 213 235 0601
[email protected]

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