Estudios de caso
Nuestro equipo de valoración trabajó con un abogado que representaba a una familia propietaria de un gran negocio de desarrollo inmobiliario y de otros negocios estrechamente relacionados (por ejemplo, una empresa de construcción; una empresa de calefacción, ventilación y aire acondicionado; y una empresa de gestión inmobiliaria). Un miembro de la familia quería transferir sus participaciones en ciertas entidades a un fideicomiso recién constituido. Esta transferencia requirió una valoración comercial de esas participaciones. Específicamente, el miembro de la familia quería transferir participaciones en varias entidades que tienen participaciones en beneficios de promoción en proyectos de desarrollo inmobiliario emprendidos por el negocio anteriormente mencionado que se dedica a eso.
Preparamos un dictamen profesional independiente sobre el valor razonable de mercado de una participación del uno por ciento de las seis entidades promotoras sobre la base de un nivel de valor de participación no controlante y no negociable en la fecha de valoración.
Para calcular el valor razonable de mercado de los intereses de promoción en los diversos proyectos de desarrollo inmobiliario (es decir, el único activo de las entidades con intereses de promoción), aplicamos un enfoque basado en los ingresos. Sumamos el valor actual del flujo de caja futuro proyectado para ser distribuido en la eventual venta de cierta propiedad. Nos basamos en (1) proyecciones de flujos de caja de acuerdos para los proyectos de desarrollo actuales, (2) hipótesis de valoración sobre la venta de ciertas propiedades, (3) la cascada de distribución que se describe en el contrato de sociedad de responsabilidad limitada y (4) bases de datos específicas del sector inmobiliario para derivar una tasa de descuento adecuada.
Como resultado de nuestro análisis, el familiar determinó la participación que quería transferir al fideicomiso recién constituido. El miembro de la familia y su abogado de fideicomisos y sucesiones lograron llevar a cabo la transferencia correctamente y entregaron sin problemas nuestro informe de valoración al Servicio de Impuestos Internos.
Brandon McFarland, ABV, MBA
Vicepresidente
Valuaciones y daños económicos
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