Perspectivas
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LEER MÁSCasa móvil, edificio manufacturado, casa manufacturada, casa prefabricada, de ancho único, doble ancho, o remolque; estas son todas las palabras que solemos utilizar para describir las estructuras semipermanentes, transportables, económicas que muchas personas simplemente llaman "casa". Sin embargo, son estos términos los que crean la confusión a la que nos enfrentamos cuando se identifica quién tiene jurisdicción sobre estos tipos de estructuras. Muchas personas asumen que todos los edificios están regidos por el Código de Construcción, pero este no es el caso. En todo el país, hay varios tipos de estructuras, que están exentas de las disposiciones del Código de Construcción. Dentro de Florida, por ejemplo, la ley exime a las "estructuras específicamente reguladas y exentas por el gobierno federal" de los requisitos del Código de Construcción de Florida (FBC). Entonces, ¿los hogares móviles/fabricados deben cumplir con el FBC? Sí y no.
Para entender mejor dónde estamos hoy en cuanto a este asunto, necesitamos entender de dónde venimos. Este problema se remonta al "New Deal" aprobado durante la Gran Depresión que promulgó la "Ley Nacional de Vivienda" de 1934, en un intento de proteger a los propietarios de viviendas de la ejecución hipotecaria. Esta ley fue modificada en 1937 y nuevamente en 1949, lo que condujo al desarrollo de varios programas nacionales de vivienda pública. En 1965, estos programas se fusionaron en un solo departamento, creando el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). La ley fue modificada posteriormente para convertirse en la Ley Nacional de Construcción y Normas de Seguridad de Viviendas Manufacturadas de 1974 que limitó el reglamento que los gobiernos locales tenían sobre las estructuras manufacturadas y recomendó que las normas desarrolladas por HUD se aplicaran a las casas móviles. Desde ese momento, se han adoptado varias leyes que han reducido aún más la capacidad de las jurisdicciones locales para regular las estructuras móviles. Debido a que no hay control, los permisos, la construcción, las inspecciones, el mantenimiento y las reparaciones, etc. de estas estructuras se ha convertido en un juego de dedos acusatorios.
Sin embargo, si seguimos los rastros que nos quedan, podemos explorar los diversos documentos que rigen el uso de viviendas manufacturadas.
En el inicio, las leyes vigentes regulan la idea general o la intención de la "casa móvil". El capítulo 553 del Estatuto de la Florida proporciona normas de construcción que rigen tanto a los edificios manufacturados (FLA. Sta. § § 553.35-553.42), así como al Código de Construcción de Florida (FLA. Sta. § § 553.70-553.898). A primera vista, FLA. Sta. § 553.35 (la Ley de Edificios Manufacturados de Florida de 1979) parece volver a hacer referencia a la sección 553.355 del código de construcción:
Requisitos mínimos de construcción establecidos : el Código de Construcción de Florida y los Códigos de Prevención de Incendios y Salvamento de la Florida serán los requisitos mínimos de construcción que rigen la fabricación, diseño, construcción, instalación, alteración, modificación, reparación y demolición de edificios.
Sin embargo, la sección posterior separa las "Casas móviles" de los definidos globalmente como "Edificios manufacturados", "Edificio modular" o "Edificio construido en fábrica" e incluye específicamente que "esta parte no se aplica a las casas móviles". Las casas móviles se definen específicamente como "cualquier unidad residencial construida según las normas promulgadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos". El Fla. Sta. § 553 continúa proporcionando requisitos específicos para los "edificios manufacturados" pero, como se indicó anteriormente, esta parte no se aplica a las "casas móviles". Más allá de los estatutos, la definición imprecisa de "casa móvil" se define en el Capítulo 723 Arrendamiento de Casas Móviles - Sección 723.003 Definiciones:
(8) "Casa móvil" significa una estructura residencial, transportable en una o más secciones, que tiene 8 pies de cuerpo o más de ancho, sobre 35 pies de cuerpo de longitud con el enganche, construido sobre un chasis integral, diseñado para ser utilizado como vivienda cuando se conecta a los servicios requeridos, y no vendida originalmente como un vehículo recreativo, e incluye la plomería, calefacción, aire acondicionado, y sistemas eléctricos.
Aunque esta definición se aplica específicamente al Capítulo 723, esto ayuda a entender lo que realmente es una "casa móvil". Para las casas móviles estándar, el tema de esta discusión, ahora podemos proceder a los estándares desarrollados y regulados por el HUD.
Los documentos del HUD, que regulan la construcción y el transporte de casas móviles se encuentran en el Código de Reglamentos Federales, Título 24, Vivienda y Desarrollo Urbano, Subtítulo B, sobre todo la Parte 3280 y la Parte 3285. El primero proporciona "Estándares de Seguridad y Construcción de Viviendas Manufacturadas", mientras que el último proporciona "Estándares de Instalación de Viviendas Manufacturadas". En resumen, estos documentos proporcionan las regulaciones aplicables desde el inicio del proceso de fabricación, a la preparación para el transporte, y luego para la entrega a un sitio específico, y hasta que la instalación se ha completado, en cuyo momento la estructura es capaz de ser ocupada y utilizada como unidad de vivienda.
Sin embargo, entre la fabricación de la estructura y su instalación, existe una fase muy importante: el transporte. Dado que estas estructuras son casas móviles, el Departamento de Seguridad de Carreteras y Vehículos Motorizados (DMV) también tiene jurisdicción sobre su construcción, requiriendo así que se registren en el DMV. Todas las casas móviles colocadas en propiedad arrendada deben registrarse cada año. Sin embargo, si se coloca en una propiedad, la casa puede calificar para que sea gravada como una propiedad y se puede comprar una estampilla de registro permanente una sola vez.
Podemos encontrar requisitos adicionales dentro del Estatuto de Florida, Capítulo 320, Licencias de Vehículos Motorizados. La Sección 320.822 proporciona definiciones aplicables a esta sección:
320.822 (2) "Código” se refiere a las normas apropiadas que se encuentran en:
a) Las Normas Federales de Construcción y Seguridad de Viviendas Fabricadas para casas móviles unifamiliares, promulgadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano;
b) El Código de Normas Uniformes aprobado por el Instituto Nacional de Normalización de Estados Unidos, ANSI A-119.2 para vehículos recreativos y ANSI A-119.5 para campamentos de casas móviles o el estándar del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. para campamentos de casas móviles, certificados por cumplir esta norma; o,
c) El Código de Reparación y Remodelación de Casas Móviles y el Código de Vehículos Recreativos Usados.
320.8232 Establecimiento de normas uniformes para vehículos recreativos usados y código para la reparación y remodelación de casas móviles -
1) Cada vehículo recreativo usado, fabricado después del 1 de enero de 1968, y vendido u ofrecido para su venta en este estado por un concesionario o fabricante, deberá cumplir con los estándares del Código de Vehículos Recreativos Usados. Las disposiciones de dicho código garantizarán una vivienda segura y habitable y no serán más estrictas que las normas que deben cumplirse en la fabricación de vehículos recreativos. Dichas disposiciones incluirán, entre otras, normas de adecuación estructural, plomería, calefacción, sistemas eléctricos y seguridad contra incendios y vida útil.
2) Las disposiciones del Código de Reparación y Remodelación garantizarán una vivienda segura y habitable y no deberán ser más estrictos que los estándares requeridos en la fabricación de casas móviles. Dichas disposiciones incluirán, entre otras, normas de adecuación estructural, plomería, calefacción, sistemas eléctricos y seguridad contra incendios y vida útil.
En resumen, la Sección 320.8232 requiere que se establezcan normas para la reparación y remodelación de las casas móviles. Este requisito nos lleva a Fla. Sta. § 320.822 (2) (c) arriba, que hace referencia al "Código de Reparación y Remodelación de Casas Móviles y Código de Vehículos Recreativos Usados”. Cabe señalar que la ley limita las regulaciones sobre las reparaciones o remodelaciones de las casas móviles para que no sean más estrictas de lo necesario para la fabricación de la estructura. La Sección 320.8245 continúa proporcionando limitaciones de alteración o modificación a casas móviles o vehículos recreativos.
El Código Administrativo de Florida proporciona las reglas del Departamento de Seguridad de Carreteras y Vehículos Motorizados, División de Vehículos de Motor, capítulos 15C-1 y 15C-2. El capítulo 15C-1 establece las reglas generales relativas a la instalación de las casas móviles y generalmente se remite a las instrucciones de instalación del fabricante o a las normas del HUD. Sin embargo, se proporcionan algunos estándares de instalación prescriptivos. Como se mencionó anteriormente, uno de los códigos que rigen las casas móviles es el "Código de Reparación y Remodelación de Casas Móviles” y el “Código de Vehículos Recreativos Usados”. El Código de Reparación y Remodelación de Casas Móviles también se conoce como 15-C-2.0081. Aunque es bastante breve, este código reitera los requisitos establecidos en Fla. Sta. § 320.822. En su totalidad, el código es el siguiente:
15C-2.0081 Código de Reparación y Remodelación de Casas Móviles y Manufacturados. Estas directrices se utilizarán para garantizar viviendas seguras y habitables y no serán más estrictas que la norma que originalmente se siguió para la construcción de la vivienda.
(1) Estructura.
(a) Las adiciones, incluidas, entre otras, las habitaciones adicionales, los tejados y los porches deberán estar libres y ser autoportantes solo con el intermitente conectado a la unidad principal, a menos que la unidad agregada se haya diseñado para casarse a la unidad existente. Todas las adiciones se construirán de conformidad con los códigos de construcción del estado y adoptados localmente.
(b) El anclaje de las adiciones deberá cumplir los requisitos para una construcción de tipo similar.
(c) La reparación o remodelación de una casa móvil/manufacturada requerirá el uso de material y diseño equivalente a la construcción original. La estructura incluirá, entre otras cosas, sistema de techo, paredes, sistema de piso, ventanas y puertas exteriores de la casa móvil/manufacturada.
(2) Las reparaciones y los reemplazos eléctricos requerirán el uso de materiales y diseños equivalentes a la construcción original.
(3) Las reparaciones y los reemplazos de plomería requerirán el uso de material y diseño equivalente a la construcción original.
Entonces, en este punto tenemos los estatutos de Florida, el Código de Regulaciones Federales, HUD, Código Administrativo de la Florida y el DMV que comparten las regulaciones de fabricación y uso de casas móviles. ¿Pero a dónde fue el FBC? Se observa anteriormente que el Código de Construcción de Florida – Edificaciones se apartó de la jurisdicción sobre los hogares móviles. Sin embargo, el Código de Construcción de Florida - Residencial habla de "casas rodantes" en algunas secciones. El Código Residencial define el término "casa manufacturada" de la siguiente manera:
CASA MANUFACTURADA. Casa manufacturada significa una estructura, transportable en una o más secciones, que en modo de viaje mide 8 pies de cuerpo (2438 mm de cuerpo) o más de ancho, o 40 pies de cuerpo (12 192 mm de cuerpo) o más de largo, o que, cuando se erige en el lugar, mide 320 pies cuadrados (30 m2) o más, que se construye sobre un chasis permanente y está diseñado para ser usado como vivienda con o sin cimientos permanentes cuando se conecta a los servicios necesarios, e incluye los sistemas de plomería, calefacción, aire acondicionado y electricidad contenidos ahí; excepto por que dicho término incluye cualquier estructura que cumpla con todos los requisitos de este párrafo excepto los de tamaño y con respecto a los cuales el fabricante presenta voluntariamente una certificación exigida por la secretaría (Vivenda y Desarrollo Urbano) y cumple con las normas establecidas en este título. Para las casas móviles construidas antes del 15 de junio de 1976, se requiere una etiqueta que certifique el cumplimiento de la norma para Casas Móviles, NFPA 501, en vigor en el momento de la fabricación. A los efectos de estas disposiciones, una casa móvil se considerará una casa manufacturada.
Esta definición es bastante similar a la definición incluida en Fla. Sta. § 723.003. Esto nos lleva a una de las pocas condiciones para las que el FBC tiene jurisdicción sobre las casas móviles. El capítulo 3 del código residencial proporciona la siguiente disposición:
R322.1.9 Viviendas fabricadas. Además de los requisitos aplicables de la agencia estatal con jurisdicción sobre la instalación de viviendas fabricadas, la instalación de viviendas manufacturadas en zonas de riesgo de inundación está sujeta a las disposiciones aplicables de la ordenanza para la administración local de llanuras de inundación.
Las casas móviles deben tener identificadores que proporcionen información pertinente sobre la construcción de la estructura. Esto difiere de los edificios fabricados que no están regidos por el HUD. Todas las casas móviles deben tener una placa de datos (se muestra a la derecha). La placa de datos debe estar en una ubicación fácilmente accesible y fija de manera permanente. Normalmente, la placa de datos está adherida al panel eléctrico principal o al interior de este. La placa de datos proporciona como mínimo:
a) El nombre y la dirección de la planta de fabricación en la que se fabricó la casa manufacturada.
b) El número de serie y la designación del modelo de la unidad y la fecha en que se fabricó la unidad.
c) La declaración aplicable:
Esta casa fabricada está diseñada para cumplir con los Estándares Federales de Construcción y Seguridad de Casas Manufacturadas en vigor en el momento de la fabricación; o esta casa manufacturada se ha completado sustancialmente de acuerdo con un diseño aprobado y se ha inspeccionado (a excepción de los componentes específicamente identificados en las instrucciones de terminación en sitio) de acuerdo con las Normas Federales de Construcción y Seguridad de Casas Manufacturadas y los requisitos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) en efecto en la fecha de fabricación.
d) Una lista de los números de etiquetas de certificación que se fijan a cada sección transportable manufacturada conforme a § 3280.8.
e) Una lista de los principales equipos instalados en fábrica, incluyendo el nombre del fabricante y la designación del modelo de cada electrodoméstico.
f) Referencia a la zona de carga del techo y la zona de carga del viento para la cual se diseña la casa y se duplica de los mapas como se establece en el §3280.305(c). Esta información puede combinarse con el certificado de calefacción/refrigeración y el mapa de zona de aislamiento requeridos por las §§ 3280.510 y 3280.511. El mapa de zona de viento en la placa de datos también contendrá la siguiente declaración:
Esta casa no fue diseñada para las mayores presiones de viento y disposiciones de anclaje requeridas para las áreas oceánicas/costeras y no debe estar ubicada a menos de 1500′ de la costa en las zonas eólicas II y III, a menos que el hogar y su sistema de anclaje y cimentación se hayan diseñado para el aumento de los requisitos especificados para la Exposición D en ANSI/ASCE 7.88.
g) La declaración: Esta casa ha sido/no ha sido (el espacio en blanco apropiado que debe marcar el fabricante) equipada con persianas de tormenta u otras cubiertas protectoras para ventanas y aberturas de puertas exteriores. Para los hogares diseñados para ser ubicados en las zonas eólicas II y III, que no han sido provistos de persianas o dispositivos de cobertura equivalentes, se recomienda encarecidamente que la casa esté preparada para ser equipada con estos dispositivos de acuerdo con el método recomendado en las instrucciones impresas de los fabricantes.
h) La declaración: "Diseño aprobado por", seguida del nombre de la agencia que aprobó el diseño.
Como se indica en el punto (d) de arriba, cada sección transportable tendrá una etiqueta de certificación colocada permanentemente (que se muestra a continuación). La etiqueta de certificación se ubicará en el extremo de la luz trasera de la sección cerca de la base del revestimiento de vinilo y remachada al revestimiento. La etiqueta debe tener un tamaño de aproximadamente 2"x 4" y debe ser grabada en placa de aluminio de 0,32 pulgadas de espesor. La etiqueta de certificación, a menudo conocida como la "etiqueta de código de construcción", es una de las formas más fáciles de reconocer una casa móvil y diferenciarla de un edificio manufacturado.
En resumen, la fabricación de casas móviles se rige por el HUD como se define en los estatutos de Florida. No obstante, dado que estas estructuras deben transportarse, también deben cumplir con los requisitos para vehículos móviles regidos por el Departamento de Vehiculos Móviles (DMV). Una vez que llega al lugar una casa móvil, debe instalarse de acuerdo con las normas del HUD. Sin embargo, la casa rodante debe cumplir con los requisitos de terreno de inundación del FBC – Residencial y la ordenanza local de terrenos inundables. Además, las estructuras anexas construidas en el sitio están obligadas a cumplir con la FBC.
Cabe señalar que las estructuras anexas deben contar con apoyo propio porque las modificaciones y alteraciones de las casas móviles están restringidos dentro de los estatutos de Florida. Además, las reparaciones a los componentes dañados se rigen por los requisitos del Código Administrativo de Florida, como se encuentra dentro de las reglas del DMV. Las autoridades competentes (AHJ) local es la entidad responsable de hace cumplir algunas de las normas mencionadas en este documento, por esta razón verá permisos emitidos para la colocación, fijación y aspectos relacionados con los terrenos inundables de viviendas manufacturadas.
Agradecemos a Mike Rimoldi, MPA, CBO, CFM y Geoffrey A. Chambers, PE, SI por brindar su profundo conocimiento y experiencia, que fueron de gran ayuda para esta investigación.
Mike Rimoldi es gerente de proyectos sénior en la práctica de Arquitectura e Ingeniería Forense de J.S. Held. Además de dedicarse a la aplicación e interpretación de los códigos de construcción, Michael es contratista de construcción con licencia que ha trabajado en proyectos residenciales y comerciales de distintos alcances. Es administrador certificado de terrenos inundables de ASFPM y está acreditado como evaluador de varios documentos FEMA relacionados con la construcción, incluidos el manual de construcción costera, la guía local de construcción costera para oficiales, y peligros naturales y sostenibilidad para edificaciones residenciales. Ha figurado en varios medios de comunicación a nivel nacional, como CNN, Good Morining America y el Weather Channel, donde habló sobre los códigos de construcción.
Puede ponerse en contacto con Mike al [email protected] o llamando al +1 813 676 1050.
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