Perspectivas
J.S. Held refuerza su práctica del Derecho de Familia con la adquisición de activos de Luttrell Wegis
LEER MÁSCuando una estructura dañada se vuelve a poner en servicio, la confusión a veces rodea la cuestión de qué códigos de construcción aplicar: ¿el Código Internacional de Construcción (IBC), el Código Internacional de Construcción Existente (IEBC) o el Código Residencial Internacional (IRC)? Lo que también puede ser difícil es discernir cómo se pretendía aplicarlos para corregir daños, algo que comúnmente el personal del departamento de construcción y los profesionales del diseño malinterpretan. La aplicación incorrecta del código se explica comúnmente con afirmaciones como "Eso es lo que me dijo el Departamento de Construcción" o "Eso es lo que decían los dibujos de los Profesionales del Diseño", lo cual es un mal servicio para todas las partes involucradas.
El propósito de este documento es aclarar los malentendidos o conceptos erróneos que uno puede encontrar cuando se trata de un edificio dañado. El objetivo de este documento es brindar un panorama general, no es abarcativo por naturaleza, y se recomienda a los lectores comunicarse con el grupo de arquitectura e ingeniería forense de J.S. Held para obtener información sobre preguntas y situaciones específicas.
Este documento se centrará en tres de los códigos modelo a los que se hace referencia con más frecuencia, según lo redactado y desarrollado por el Consejo Internacional de Códigos (ICC):
El IBC
Este código es para todos los trabajos nuevos y no para viviendas unifamiliares o bifamiliares independientes o adjuntas. El alcance del trabajo va desde un letrero braille de la ADA en el interior hasta un edificio completo de área ilimitada. El alcance de este documento se puede encontrar en el Capítulo 1 del IBC.
El IRC
Este es un documento que incluye todo y que solo se aplica a las viviendas unifamiliares individuales y bifamiliares y las viviendas unifamiliares múltiples (casas adosadas) de no más de tres pisos de altura con entradas independientes. La intención de ICC para este documento es proporcionar un medio para que los propietarios o contratistas reparen, modifiquen, extiendan o construyan una estructura residencial completamente nueva sin la necesidad de un profesional del diseño.
El IEBC
Este es un documento de alcance para edificios existentes y no para viviendas unifamiliares individuales o adosadas de una y dos familias (nota: verifique su código estatal o local, ya que ciertas aplicaciones residenciales pueden haber sido enmendadas en el IEBC a nivel estatal). La intención del documento es fomentar el uso continuo y la rehabilitación de los edificios existentes, y tiene un formato tal que se enfoca en actualizaciones incrementales dependiendo de la intención del trabajo y la extensión de dicho trabajo. Este documento reconoce que el parque de edificios más antiguo tiene el potencial de características únicas y no fácilmente modificables. Entonces, en lo que respecta a los edificios más antiguos, uno es definir el alcance del trabajo y ver qué requiere el IEBC utilizando este documento. A partir de ahí, uno se referiría al IBC o al volumen del código aplicable, cumpliría con los requisitos para ese elemento y luego volvería a consultar el IEBC para el siguiente artículo.
Esto puede parecer lo suficientemente claro, pero pueden surgir problemas cuando se considera el pasaje del alcance del 2015 IBC, a continuación (tenga en cuenta que haremos referencia a las ediciones 2015 de los códigos I a lo largo de este documento).
§101.2 Alcance. Las disposiciones de este código se aplicarán a la construcción, alteración, reubicación, ampliación, reemplazo, reparación, equipos, uso y ocupación, ubicación, mantenimiento, remoción y demolición de cada edificio o estructura o cualquier accesorio conectado o adjunto a dichos edificios o estructuras.
Excepción: las viviendas independientes para una y dos familias y las viviendas unifamiliares múltiples (casas adosadas) no más de tres pisos sobre el nivel del suelo en altura con un medio de salida separado, y sus estructuras accesorias no más de tres pisos sobre el nivel del nivel del suelo, deberán cumplir con el Código Residencial Internacional.
¿Confuso? Suena como un comodín, y esa es la intención de esta frase del IBC; la excepción establece que este código no es para viviendas unifamiliares o bifamiliares independientes o adjuntas. Uno es utilizar el IRC en estos casos. El mismo pasaje de alcance del IEBC dice lo siguiente:
§101.2 Alcance. Las disposiciones del Código Internacional de Construcción Existente se aplicarán a la reparación, alteración, cambio de ocupación, adición y reubicación de edificios existentes.
Nuevamente, la intención del IEBC es ser un documento de alcance para trazar una "hoja de ruta" de código para abordar el trabajo y lo que se debe hacer para garantizar la salud, la seguridad y el bienestar de los ocupantes y del público en general, según se define en §101.3 Intención.
Otro término coloquial importante utilizado es el concepto de "derechos adquiridos", un término definido formalmente en el siguiente pasaje:
§ 101.4.2 Edificios ocupados anteriormente. Se permitirá que la ocupación legal de cualquier edificio existente en la fecha de adopción de este código continúe sin cambios, excepto cuando esté específicamente cubierto en este código, el Código Internacional contra Incendios o el Código Internacional de Mantenimiento de Propiedades, o según lo considere necesario el funcionario que aplica el código para la seguridad y el bienestar general de los ocupantes y el público.
Esta declaración reconoce que las estructuras existentes, legalmente permitidas y ocupadas pueden permanecer como están sin necesidad de modificarlas cuando se adopten nuevos códigos. Sin embargo, hay dos códigos de mantenimiento que se aplican a los edificios existentes:
El IFC es utilizado por el departamento de bomberos para prevenir condiciones peligrosas o que amenazan la vida y se enfoca en el uso del edificio, el contenido, la protección contra incendios, la protección de los socorristas y los medios de salida para que los ocupantes evacuen una estructura de manera segura en un momento de pánico. El IPMC es utilizado por el departamento de construcción para garantizar la salud, la seguridad y el bienestar de los ocupantes y del público en general. También se centra en el mantenimiento continuo de todos los aspectos generales de una estructura existente para promover la salud, la seguridad y el bienestar de los ocupantes del edificio, así como la protección del público en general contra las molestias y las estructuras/propiedades deterioradas.
Al realizar trabajos en edificios existentes, se recomienda encarecidamente ver qué códigos ha adoptado la AHJ a nivel estatal o local, según el sistema gubernamental aplicable en vigor, para determinar mejor qué métodos de cumplimiento están disponibles para los asuntos relacionados con la construcción.
Capítulo 2 - Definiciones
Al usar cualquiera de los códigos I mencionados anteriormente para reparar una estructura dañada existente, el alcance y la administración (Capítulo 1) es el lugar para comenzar, ya que se trata de determinar el alcance, la intención y si la aplicación de otros códigos referenciados es apropiado.
Las definiciones del Capítulo 2 (en cursiva y en negrita a continuación y en todo el resto de este documento) son críticas, ya que el uso de palabras específicas se aplica a términos y conceptos en todo el documento. Por ejemplo, veamos diferentes tipos de trabajo dentro de un edificio existente que se definen en el IEBC:
ADICIÓN. Una extensión o aumento en el área del piso o la altura de un edificio o estructura.
ALTERACIÓN. Cualquier construcción o renovación de una estructura existente que no sea reparación o adición.
CAMBIO DE OCUPACIÓN. Un cambio en el uso del edificio o parte de un edificio. Un cambio de ocupación incluirá cualquier cambio de clasificación de ocupación, cualquier cambio de un grupo a otro dentro de una clasificación de ocupación o cualquier cambio de uso dentro de un grupo para una clasificación de ocupación específica.
REHABILITACIÓN. Cualquier trabajo, según lo descrito por las categorías de trabajo definidas, realizado en un edificio existente.
REPARACIÓN. La reconstrucción o renovación de cualquier parte de un edificio existente con el propósito de su mantenimiento o para corregir daños.
Términos adicionales también dignos de mención:
ÁREA DE TRABAJO. Esa porción o porciones de un edificio que consta de todos los espacios reconfigurados como se indica en los documentos de construcción. El área de trabajo excluye otras partes del edificio donde se deben realizar trabajos incidentales relacionados con el trabajo previsto y partes del edificio donde este código requiere específicamente trabajo no previsto inicialmente por el propietario.
CONSTRUCCIÓN EXISTENTE. Un edificio construido antes de la fecha de adopción del código apropiado, o uno para el cual se ha emitido un permiso de construcción legal.
EDIFICIO HISTÓRICO. Cualquier edificio o estructura que sea uno o más de los siguientes:
1. Incluido o certificado como elegible para su inclusión en la lista por el Oficial Estatal de Preservación Histórica o el Guardián del Registro Nacional de Lugares Históricos, en el Registro Nacional de Lugares Históricos.
2. Designado como histórico según una ley estatal o local aplicable.
3. Certificado como recurso contribuyente dentro de un Registro Nacional, distrito histórico designado por el estado o designado localmente.
De la lista de palabras definidas, uno es comparar la palabra específicamente definida con la intención y el alcance del trabajo. Entonces, si estamos reparando un edificio existente que sufrió daños por incendio, el término definido, Reparación, incluye "… corregir daños…" como parte de su definición. Una nota importante con respecto a las reparaciones es la suposición de que la causa de la reparación no fue un acto intencional, sino un evento imprevisto que ha causado un nivel de daño que debe corregirse para que la estructura vuelva a funcionar. Tenga en cuenta que bajo el término definido no hay límite o umbral para la cantidad o nivel de daño, solo la disposición de que el daño ha ocurrido y debe corregirse.
También tenga en cuenta que el término definido, Alteración, a menudo se usa erróneamente para clasificar el trabajo en una estructura existente para corregir el daño. Según el término definido, se excluye el trabajo relacionado con las reparaciones y una alteración es "cualquier construcción o renovación de una estructura existente que no sea reparación o adición". Un posible motivo del malentendido o la aplicación incorrecta de este término se puede encontrar en la sección 503. 1 del IEBC, donde se indica:
§503.1 Alcance. Las alteraciones de nivel 1 incluyen la remoción y el reemplazo de las cubiertas de materiales, elementos, equipos o accesorios existentes utilizando nuevos materiales, elementos, equipos o accesorios que tienen el mismo propósito.
Inicialmente, al leer la sección anterior, uno puede creer que los términos Reparación y Alteración de nivel 1 son intercambiables o duplicados, y que una reparación implica la remoción y el reemplazo de elementos, sistemas y/o cubiertas existentes por otros nuevos para cumplir el mismo propósito. Sin embargo, todas las alteraciones son actos voluntarios y electivos en los que el propietario del edificio elige reemplazar acabados, mover paredes, agregar o eliminar sistemas, etc., en un edificio existente. Los autores del IEBC entienden que en estos puntos, dado que se está realizando un trabajo electivo, es un buen momento para requerir posibles actualizaciones a los edificios (materiales, estructurales, protección contra incendios, salida, accesibilidad, sistemas mecánicos, eléctricos o de plomería) dependiendo de la extensión del trabajo electivo.
Capítulo 3 - Vías de cumplimiento
La siguiente parada es el capítulo 3: Disposiciones para todos los métodos de cumplimiento. Al igual que dentro del IEBC, se nos proporcionan cinco posibles vías de cumplimiento del código, enumeradas desde la más restrictiva y complicada hasta la menos:
Además, hay opciones para estructuras históricas designadas, pero tenga en cuenta que un edificio antiguo ordinario no califica para esta opción; el edificio debe ser una estructura específicamente listada y designada en el registro histórico local, estatal o nacional. También hay diferentes niveles de designación, y uno debe comunicarse con la oficina de preservación local o estatal para obtener más detalles, ya que el cumplimiento generalmente está relacionado con la preservación de la designación o los créditos fiscales históricos utilizados para la reurbanización.
Además, en el Capítulo 3 se menciona la presencia de materiales existentes junto con materiales nuevos y de reemplazo. La ocupación existente y el uso del edificio/espacios se hará de acuerdo con IBC. Se hace referencia a códigos adicionales en § 302.2 Códigos adicionales , y cuando haya conflictos entre el código referenciado y el IEBC, el IEBC tendrá prioridad.
Debido a la reemisión de la familia de códigos I cada tres años y al ciclo de adopción del código de la AHJ, los códigos cambian mes a mes o año a año. Es por eso que es fundamental verificar con la AHJ qué códigos están vigentes en el momento en que se produce el daño inicial, y al mismo tiempo tener en cuenta las futuras adopciones de cambios. Es importante entender que la aplicación de códigos específicos (año/versión), desde la perspectiva de un departamento de edificios, normalmente se basa en cuándo se obtiene un permiso. Desde la perspectiva de la cobertura del seguro, a menudo se basa en el código vigente en el momento de la pérdida. Esta determinación puede aclararse mediante revisión, caso por caso, con las actualizaciones de leyes y ordenanzas que pueden incluirse como parte de la cobertura.
A continuación se muestra un resumen del alcance típico que uno encontraría en el IEBC cuando se está reparando un edificio existente para volverlo a poner en servicio:
IEBC 2015, Capítulo 6 - Reparación - Alcance
Definición - DAÑO ESTRUCTURAL SUSTANCIAL. Una condición en la que se aplica uno o ambos de los siguientes:
Además, independientemente de la extensión del daño estructural o no estructural, las condiciones peligrosas deben eliminarse. Los nuevos miembros estructurales y las conexiones que se utilicen deberán cumplir con las disposiciones detalladas del IBC para edificios nuevos de propósito y ubicación similares, según la sección 606.1.
Además, según § 502. 3 Trabajo relacionado, reconoce la posible necesidad de realizar trabajos relacionados en otras partes del edificio donde no se produjeron daños para completar la reparación; como tal, este trabajo se clasificará como parte de la reparación.
Por lo tanto, según el IEBC, cuando el trabajo se clasifica como una Reparación para corregir daños como resultado de una pérdida directa o indirecta:
Con una reparación no hay una elección intencional: se realiza una reparación para corregir el daño resultante de un evento no planificado para que la estructura vuelva a funcionar. Las alteraciones, en cambio, son planificadas y/o electivas por naturaleza.
El IEBC es un documento de alcance/hoja de ruta para el tipo de trabajo que se realiza en los edificios existentes. Sin embargo, el IBC determina cómo se debe realizar el trabajo nuevo para elementos específicamente dirigidos una vez que se cumpla con los requisitos del IBC para esos elementos. Por último, los códigos I son documentos lineales y deben utilizarse en consecuencia, las malas interpretaciones o la mala aplicación del código dan como resultado un exceso de alcance del código o errores de aplicación.
Queremos agradecer a Mike Rimoldi (MPA, CBO, CFM), Erik Fritzberg (RA, CBO, CPHC, CFM) y Timothy Moore (CBO, CGC, CFM) por aportar sus conocimientos y experiencia, que fueron de gran ayuda en esta investigación.
Michael Rimoldi es gerente de proyectos sénior en la práctica de Arquitectura e Ingeniería Forense de J.S. Held. Además de dedicarse a la aplicación e interpretación de los códigos de construcción, Michael es contratista de construcción con licencia que ha trabajado en proyectos residenciales y comerciales de distintos alcances. Es administrador certificado de terrenos inundables de ASFPM y está acreditado como evaluador de varios documentos FEMA relacionados con la construcción, incluidos el manual de construcción costera, la guía local de construcción costera para oficiales, y peligros naturales y sostenibilidad para edificaciones residenciales. Ha figurado en varios medios de comunicación a nivel nacional, como CNN, Good Morining America y el Weather Channel, donde habló sobre los códigos de construcción.
Puede comunicarse con Mike llamando al +1 813 676 1050 o [email protected].
Erik Fritzberg es arquitecto profesional en la práctica de Arquitectura e Ingeniería Forense de J.S. Held y profesional experto en códigos de mitigación, construcción y edificación que se especializa en la aplicación de las mejoras exigidas por los códigos que se deben implementar en edificios existentes. Erik también asiste con todos los aspectos del exterior de la construcción y las especificaciones y diseño de ensamblaje. La experiencia de Erik en proyectos de diferentes tipos de construcciones y complejidades en el sector institucional, comercial, educativo, industrial y residencial le proveen una amplia gama de habilidades para asistir a propietarios y clientes.
Puede comunicarse con Erik llamando al +1 412 293 3756 o [email protected].
1. Consejo del Código Internacional. 2015 International Building Code. (Octubre de 2015). Extraído de https://codes.iccsafe.org/content/IBC2015
2. Consejo del Código Internacional. 2015 International Residential Code. (Enero de 2016). Extraído de https://codes.iccsafe.org/content/IRC2015
3. Consejo del Código Internacional. 2015 International Existing Building Code. (Noviembre de 2015). Extraído de https://codes.iccsafe.org/content/IEBC2015
4. Melvin Green S.E. Building Codes for Existing and Historic Buildings. 2.ª edición.(15 de noviembre de 2011).
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