Perspectivas
J.S. Held refuerza su práctica del Derecho de Familia con la adquisición de activos de Luttrell Wegis
LEER MÁSNOTA: Esta es la quinta parte de una serie diseñada para reflexionar sobre los efectos del COVID-19. Esta edición se centra en el impacto que tiene la pandemia en los proyectos de construcción activos.
A medida que la pandemia del COVID-19 continúa expandiéndose a nivel mundial, distintos estados o, en algunos casos los municipios locales, están bloqueando las construcciones en los Estados Unidos. En la mayoría de los casos, todas las construcciones, excepto las "esenciales", se están estancando con un tiempo mínimo para el desarrollo y para que los equipos de construcción evalúen el impacto total en la planificación del proyecto y el sitio de desarrollo.
No hay dudas de que un cierre prolongado puede tener impacto en cualquier proyecto, pero la incertidumbre adicional en torno a la duración de las moratorias de construcción relacionadas con el COVID-19, además del impacto resultante en las economías mundiales, plantea numerosos desafíos adicionales. Aunque todavía no está claro cuánto tiempo estará suspendido el trabajo en las obras o si ciertos mercados comenzarán a abrirse antes que otros, hay varias consideraciones que cualquier propietario puede tomar durante las suspensiones para posicionar mejor su proyecto y los equipos involucrados con miras al reinicio.
Más allá del impacto directo del período de suspensión en el cronograma de construcción, es posible que se deban hacer concesiones para un período de reactivación, permitiendo un reinicio seguro del proyecto. Esto puede ser tan simple como que el gerente de construcción vuelva a contratar al personal o tan drástico como una reevaluación completa del plan comercial subyacente. Como mínimo, los contratistas requerirán tiempo y recursos para:
Poner en marcha un plan flexible ahora ayudará a evitar problemas cuando las fechas de reinicio estén más claras.
Deben tenerse en cuenta posibles cambios en el equipo del proyecto, en los casos en que los consultores o contratistas ya no puedan proporcionar el mismo nivel de servicio debido a pérdidas de personal o falta de acceso al capital. La necesidad de renegociar los contratos, redefinir los alcances del trabajo y reemplazar a los subcontratistas puede tener un efecto indirecto que influya en otros ámbitos de trabajo y el cronograma general.
Al evaluar el impacto en el cronograma, se deben tener en cuenta los cambios resultantes en las fases de construcción. Los retrasos prolongados pueden correr los alcances del trabajo dependientes del clima a los meses de invierno, lo que puede requerir suspensiones del trabajo posteriores o costos adicionales de personal, material o protección.
La capacidad de la coordinación del diseño y el proceso de dibujo en el taller para mantenerse al día con la construcción es un desafío constante en los proyectos de desarrollo. Dejar que el equipo de entrega avance en el trabajo de coordinación permite preparar mejor el proyecto con miras al reinicio. Esto también coloca al equipo en una mejor posición para cualquier posible aceleración de la entrega, a medida que se levanten las suspensiones, al tiempo que se minimizan algunos de los costos indirectos asociados con dicha aceleración. Permitir que el trabajo avance conlleva riesgos y puede aumentar los costos indirectos a corto plazo, pero también puede ayudar a mantener una dotación de personal constante con los equipos de consultores y de construcción existentes.
Además de la coordinación, la pausa en el trabajo en la obra puede permitir una revisión del cronograma y el presupuesto del proyecto hasta la fecha, proporcionando un acuerdo total de todas las partes con respecto al estado exacto del proyecto, antes del reinicio.
El proceso de reactivación debe comenzar varias semanas antes de permitir el acceso a la obra. Durante este período, los equipos de propietarios y entrega deben revisar la documentación del progreso de la obra que estaba disponible antes de la suspensión del trabajo, e insistir en que se realicen recorridos conjuntos de la obra una vez que el acceso esté disponible nuevamente. Esto ayudará a garantizar que todas las partes comiencen desde el mismo lugar y que se entiendan claramente los cambios en la obra y las necesidades de la reactivación.
Además de los costos de mantenimiento de la obra (incluidos seguros, servicios públicos, intereses y seguridad), es probable que el propietario deba hacerse cargo del costo de la reactivación posterior a la suspensión del proyecto. Esto puede incluir personal adicional del contratista, almacenamiento de material y costos de entrega. Una vez que se comprenda completamente la duración de la suspensión, los propietarios pueden evaluar si las oportunidades de aceleración pueden reducir el impacto general de los retrasos.
Una suspensión prolongada, combinada con los cambios en el panorama económico y las pérdidas de personal, pueden afectar la capacidad de los subconsultores para hacer las entregas según el nivel establecido en el contrato. Comprender los posibles cambios en todo el equipo, junto con los posibles incumplimientos contractuales, colocará a los propietarios en una mejor posición para dar cuenta de los reemplazos necesarios y les permitirá planificar los alcances del trabajo que deben redefinirse y coordinarse. La flexibilidad en el trabajo con los términos financieros de los subcontratistas y los requisitos de depósito también pueden beneficiar al proyecto a largo plazo.
En los casos en los que todavía no se han alcanzado los objetivos de un proyecto o en los que los subcontratistas están en incumplimiento, es probable que los cambios en las perspectivas económicas presenten un grupo de trabajo menos restringido y el potencial de ahorro de costos. Cualquier negociación durante el cierre debe abordarse con precaución, dado que la duración real de los cierres de la obra y el impacto final en la cadena de suministro aún no están claros. Las incertidumbres en cualquier acuerdo realizado durante la suspensión pueden aumentar el riesgo de incumplimiento posterior.
Dada la naturaleza generalizada del virus del COVID-19, tanto en los EE. UU. como en todo el mundo, es probable que haya una desaceleración general o, en muchos casos, un cese completo de la fabricación de ciertos materiales de construcción. Es probable que esto se vea más en el caso de materiales personalizados (por ejemplo, piedra arquitectónica fabricada en Italia, vidrio arquitectónico fabricado en Alemania) afectados por el cierre de fábricas y las demoras en la entrega de pedidos. En el caso de los materiales de construcción en general, incluso cuando las fábricas permanezcan en funcionamiento, los cierres a corto plazo por limpieza o la reducción de personal, así como los cuellos de botella en el transporte, aún pueden provocar escasez. Planificar ahora en caso de un posible cuello de botella puede ayudar a prevenir retrasos en el futuro. Los requisitos de distanciamiento social y su impacto en la fabricación y distribución han variado entre un estado y otro y entre un país y otro. Una revisión de la cadena de suministro de material específica de un proyecto puede proporcionar un argumento para la compra y el almacenamiento anticipados de ciertos materiales. Sin embargo, esto conlleva un costo adicional en términos de almacenamiento y doble manipulación; dicha compra puede ayudar a minimizar futuros cuellos de botella.
En el caso de la mano de obra, dada la perspectiva económica actualizada, es probable que la mano de obra disponible crezca significativamente debido a la escasez que la industria enfrentó hace solo unos pocos meses. La disponibilidad de mano de obra adicional puede presentar oportunidades de ahorro en proyectos que aún no están en marcha o en una reevaluación de las fases de un proyecto, donde las estrategias de aceleración que utilizan múltiples turnos pueden ser más factibles que antes.
En la mayoría de los mercados, los permisos de construcción se otorgan para duraciones específicas, lo que permite que el trabajo aprobado continúe con una duración fija desde la fecha de aprobación o con una duración asignada desde el inicio de un alcance específico. Aunque las aprobaciones y los permisos a menudo se pueden extender en ausencia de cambios considerables en el diseño, debe tenerse en cuenta cualquier extensión requerida al considerar el impacto en el cronograma y el presupuesto. Además, muchos gobiernos municipales han cerrado todas las oficinas gubernamentales no esenciales, lo que podría resultar en respaldos locales de AHJ una vez que se vuelvan a abrir las oficinas.
A medida que se actualicen los cronogramas del proyecto y se comprendan mejor los problemas de mano de obra y suministro, los propietarios pueden requerir modificaciones a las garantías, tanto de los contratistas como los propietarios que pueden haber sido provistas como parte del financiamiento del proyecto. Actualmente, se está escribiendo mucho sobre la posible aplicación de las disposiciones de fuerza mayor y evento adverso considerable (MAE), a menudo incluidas en los contratos, y su potencial aplicabilidad a los eventos resultantes de la respuesta al COVID-19. Aunque existen numerosas opiniones sobre cómo pueden aplicarse tales disposiciones a las suspensiones relacionadas con el COVID-19, su tratamiento aquí puede depender de cómo se definió específicamente la fuerza mayor en el contrato.
Los propietarios deben conectarse con el equipo legal del proyecto y las compañías de seguros para comprender mejor las protecciones contractuales y de la póliza, así como las posibles oportunidades, antes de la reactivación del proyecto.
Con la naturaleza inmediata de las suspensiones de proyectos resultantes de la propagación del virus del COVID-19 y la desmovilización de la obra asociada, es posible que haya impacto en las condiciones físicas de la obra y daños en los materiales instalados o almacenados. Las condiciones y la protección de la obra deben supervisarse continuamente durante el período de suspensión del proyecto y deben involucrar recorridos de la obra por parte de personal experimentado que conozca el proyecto.
Los cambios en la seguridad de la obra durante un cierre deben abordarse de inmediato, cuando sea factible. Si no se controlan o corrigen, las condiciones de seguridad en la obra pueden generar peligros para la comunidad circundante y posibles demoras una vez que se levante la suspensión.
A fin de prepararse para el proceso de reactivación, los propietarios deben revisar las condiciones existentes de la obra con el gerente de construcción. Deben identificar cualquier condición que requiera reparación o reemplazo, cualquier posible problema de seguridad de la obra que resulte del cierre prolongado, y problemas de desgaste o condiciones relacionadas con el clima.
En resumen, a pesar de la incertidumbre en torno a las restricciones actuales de construcción en todo el país, hay una serie de acciones que un propietario puede tomar para garantizar que se minimice el impacto general en el cronograma, el presupuesto y el éxito general del proyecto.
J.S. Held es una firma de consultoría global con experiencia en asuntos de construcción, salud y seguridad ambiental, contabilidad y economía forense, restauración por daños causados por agua o fuego, equipos y arquitectura e ingeniería forense.
Nuestra división global de servicios de asesoría se especializa en asuntos relacionados con la gestión de proyectos y programas, reclamos y conflictos de construcción, administración de contratos, fianza y procedimientos de arbitraje y litigio.
Para obtener más información, visite nuestro sitio web en www.jsheld.com o comuníquese con cualquiera de los directores de práctica que figuran a continuación:
Ver ediciones anteriores en la serie sobre COVID-19:
Ver el artículo uno: "El efecto de COVID-19 en el mercado de reclamos de seguros"
Ver el artículo dos: "El efecto de COVID-19 en los reclamos por el elemento tiempo"
Ver el artículo tres: "El efecto de COVID-19 en las pérdidas por interrupción del negocio"
Vea el artículo cuatro: "El efecto de COVID-19 en la construcción activa: suspensión de proyectos "
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