Perspectivas
Las reclamaciones y casos de defectos de construcción son situaciones en las que se reclama que la pérdida o el daño físico están relacionados con elementos de construcción defectuosos que requerirán reparación o reemplazo. Los reclamos y casos típicos de defectos involucrarán recintos exteriores de edificios o la estructura del edificio. Sin embargo, es importante destacar que también pueden incluir otros sistemas de construcción, como el eléctrico, el mecánico o el de plomería. Este artículo se centrará en los cerramientos exteriores de los edificios.
La causa de un defecto puede estar relacionada con el diseño, el uso de materiales inapropiados o no aprobados, materiales defectuosos, técnicas incorrectas, instalación inadecuada o mano de obra deficiente. Además de la reparación o el reemplazo de los elementos de construcción defectuosos, la reclamación seguramente incluirá la reparación de otros elementos de construcción que se hayan visto afectados por los elementos defectuosos o que se verán afectados por el reemplazo o la reparación.
Las reparaciones propuestas para corregir las condiciones defectuosas pueden ser amplias e incluir el reemplazo de todo el sistema de cerramiento exterior del edificio (ventanas/vidrio, estuco, ladrillo, etc.) y, en algunos casos, la demolición y construcción del edificio entero. En muchos casos, las inspecciones y/o pruebas se realizan en lugares representativos para determinar la magnitud del defecto, si es que existe, y el alcance de los daños provocados. El defecto que se reclama debe ser confirmado por un análisis de ingeniería exhaustivo de cualquier falla relacionada con los defectos que se han detectado. Generalmente, las reclamaciones por defectos de construcción también incluyen un presupuesto de reparación, con un detalle de las cantidades y precios unitarios correspondientes. Los fundamentos para determinar la antigüedad de los defectos (o la prescripción liberatoria) pueden variar según la ubicación, o de un estado a otro.
Según el defecto y el supuesto alcance del daño, la reclamación por defectos de construcción puede llegar a ser bastante amplia y abarcadora, pero el análisis de la mayoría de las reclamaciones por defectos incluye la investigación de los defectos y un análisis de los costos reclamados.
Para hacer una revisión adecuada, es necesario investigar exhaustivamente distintos aspectos de la reclamación por defectos de construcción. Estas partes esenciales de la investigación incluyen:
Para hacer un análisis del costo (¿estimado?) de mitigar los defectos y daños, suelen seguirse los pasos detallados a continuación:
Consideraciones adicionales
En algunos casos, si el análisis de ingeniería de los defectos que se alegan comprueba que el alcance del trabajo de reparación es diferente o más acotado, puede ser necesario elaborar un presupuesto de reparación independiente que refleje estas diferencias. Si los daños por defectos corresponden a un período específico de la póliza o a varios períodos diferentes, puede ser necesario asignar los costos de reparación al período o períodos que corresponda.
En el análisis de costos de la reclamación, también es importante considerar la posibilidad de desglosar (en "apartados" individuales) los costos de reparar los defectos, los daños provocados, las reparaciones relacionadas con mejoras, la actualización del código, la actualización de los estándares de la industria y las reparaciones relacionadas con el mantenimiento habitual del edificio.
En las reclamaciones de seguro por defectos de construcción solo es posible hacer una estimación adecuada si se cuenta con datos sobre el diseño y datos provenientes de una investigación. El alcance de la reparación debe analizarse en detalle para fundamentar cualquier mejora o actualización en el trabajo de reparación propuesto. Además, deben proveerse las cantidades detalladas para poder justificar la magnitud del trabajo necesario en cada elemento por reparar.
Queremos agradecer a Granger Stuck y Jim Borders por brindar información y experiencia, que fueron de gran ayuda para esta investigación.
Jim Borders es director general del área de Práctica de riesgo del constructor de J.S. Held. Es experto en cerramientos exteriores y fachadas, con más de 25 años de especialización en muros cortina y acristalamiento, y trabajó en numerosos tipos de edificios en todo el territorio de EE. UU., incluidos edificios comerciales, hospitales, edificios de las áreas de educación e investigación, estadios, aeropuertos, hoteles, edificios residenciales y proyectos gubernamentales en los que se utilizaron los típicos sistemas de muros cortina, sistemas de acristalamiento suspendidos por cable y sistemas de acristalamiento fabricados a medida. Jim también tiene experiencia en administración y negociación de contratos, estimaciones y presupuestos, desarrollo y análisis de la programación, desarrollo de diseño, desarrollo de QAQC y seguimiento y análisis de costos, pruebas de simulación del rendimiento de muros cortina, diseño e incorporación de sistemas de protección contra incendios en muros cortina y análisis de fallas de sistemas.
Puede comunicarse con Jim escribiendo a [email protected] o llamando al +1 206 895 9511.
Granger Stuck es director ejecutivo del área de Práctica de Riesgo del Constructor en J.S. Held. Cuenta con más de 30 años de experiencia profesional en la industria de la construcción y ha trabajado en proyectos de construcción exitosos que involucraron más de $2.1 mil millones de dólares y 6.8 millones de pies cuadrados para dos de los principales contratistas del país. Granger ha trabajado en numerosos proyectos de consultoría y disputas relacionadas con reclamaciones por demora, reclamaciones de costos y otras disputas relacionadas con la construcción. Su trabajo consiste principalmente en realizar análisis de la programación para determinar la demora del proyecto, así como análisis y estimación de costos, y apoyo en litigios.
Puede contactarse con Granger al [email protected] o llamando al +1 206 895 9501.
Los reclamos que surgen en el transcurso de la construcción a menudo implican muchas piezas móviles, tales como varias partes que participan activamente en el proyecto, numerosos contratos, consideraciones únicas de la programación y otros documentos diversos específicos de cada proyecto (por ejemplo,...
Si bien hay ciertas similitudes entre los reclamos por riesgos del constructor y reclamos por daños a la propiedad, también hay muchas diferencias en la manera en que se manejan y evalúan. Algunas preguntas que surgen con frecuencia cuando ocurre un reclamo en...