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Reclamaciones de seguro por defectos de construcción

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Introducción

Las reclamaciones y casos de defectos de construcción son situaciones en las que se reclama que la pérdida o el daño físico están relacionados con elementos de construcción defectuosos que requerirán reparación o reemplazo. Los reclamos y casos típicos de defectos involucrarán recintos exteriores de edificios o la estructura del edificio. Sin embargo, es importante destacar que también pueden incluir otros sistemas de construcción, como el eléctrico, el mecánico o el de plomería. Este artículo se centrará en los cerramientos exteriores de los edificios.

La causa de un defecto puede estar relacionada con el diseño, el uso de materiales inapropiados o no aprobados, materiales defectuosos, técnicas incorrectas, instalación inadecuada o mano de obra deficiente. Además de la reparación o el reemplazo de los elementos de construcción defectuosos, la reclamación seguramente incluirá la reparación de otros elementos de construcción que se hayan visto afectados por los elementos defectuosos o que se verán afectados por el reemplazo o la reparación.

Análisis de las reclamaciones por defectos de construcción

Las reparaciones propuestas para corregir las condiciones defectuosas pueden ser amplias e incluir el reemplazo de todo el sistema de cerramiento exterior del edificio (ventanas/vidrio, estuco, ladrillo, etc.) y, en algunos casos, la demolición y construcción del edificio entero. En muchos casos, las inspecciones y/o pruebas se realizan en lugares representativos para determinar la magnitud del defecto, si es que existe, y el alcance de los daños provocados. El defecto que se reclama debe ser confirmado por un análisis de ingeniería exhaustivo de cualquier falla relacionada con los defectos que se han detectado. Generalmente, las reclamaciones por defectos de construcción también incluyen un presupuesto de reparación, con un detalle de las cantidades y precios unitarios correspondientes. Los fundamentos para determinar la antigüedad de los defectos (o la prescripción liberatoria) pueden variar según la ubicación, o de un estado a otro.

Según el defecto y el supuesto alcance del daño, la reclamación por defectos de construcción puede llegar a ser bastante amplia y abarcadora, pero el análisis de la mayoría de las reclamaciones por defectos incluye la investigación de los defectos y un análisis de los costos reclamados.

Investigación

Para hacer una revisión adecuada, es necesario investigar exhaustivamente distintos aspectos de la reclamación por defectos de construcción. Estas partes esenciales de la investigación incluyen:

  • Verificación de los fundamentos de ingeniería del supuesto defecto, incluidos la causa del defecto y los documentos originales de la construcción (si se cuenta con ellos). En la investigación también deben tenerse en cuenta las técnicas de construcción y los estándares industriales que se consideraban aceptables durante el período en que se instalaron los elementos de construcción.
  • Puede ser necesaria la inspección de las condiciones físicas para verificar los materiales y métodos de construcción originales si no se cuenta con los documentos de construcción o estos no incluyen suficientes detalles.
  • Determinación del alcance del defecto. ¿Es limitado o generalizado? ¿Las partes defectuosas pueden atribuirse a partidas defectuosas o pueden identificarse en lugares específicos del edificio? Esta parte de la investigación puede incluir una evaluación no destructiva, un ensayo destructivo, pruebas de los materiales in situ y pruebas de los materiales que se retiraron.

Análisis de costos

Para hacer un análisis del costo (¿estimado?) de mitigar los defectos y daños, suelen seguirse los pasos detallados a continuación:

  • Verificar las reparaciones propuestas, lo que incluye la posible actualización del código, mejoras o reparaciones de elementos que no se investigaron/probaron.
  • Verificar las cantidades estimadas de cada elemento incluido dentro del área de trabajo que abarcará la reparación.
  • Verificar los precios unitarios estimados, aumentos de precios y gastos imprevistos (si corresponde).
  • Verificar posibles motivos alternativos del estado de los elementos defectuosos que dieron origen a la reclamación, como mano de obra deficiente, falta de mantenimiento o mantenimiento inadecuado, y asignar esos costos como corresponda.

Consideraciones adicionales

En algunos casos, si el análisis de ingeniería de los defectos que se alegan comprueba que el alcance del trabajo de reparación es diferente o más acotado, puede ser necesario elaborar un presupuesto de reparación independiente que refleje estas diferencias. Si los daños por defectos corresponden a un período específico de la póliza o a varios períodos diferentes, puede ser necesario asignar los costos de reparación al período o períodos que corresponda.

En el análisis de costos de la reclamación, también es importante considerar la posibilidad de desglosar (en "apartados" individuales) los costos de reparar los defectos, los daños provocados, las reparaciones relacionadas con mejoras, la actualización del código, la actualización de los estándares de la industria y las reparaciones relacionadas con el mantenimiento habitual del edificio.

  • De ser posible, considere la opción de reemplazar con elementos del mismo tipo y la misma calidad; no obstante, los métodos más nuevos pueden llegar a ser más rentables, aunque de lo contrario podrían considerarse mejoras.

Conclusión

En las reclamaciones de seguro por defectos de construcción solo es posible hacer una estimación adecuada si se cuenta con datos sobre el diseño y datos provenientes de una investigación. El alcance de la reparación debe analizarse en detalle para fundamentar cualquier mejora o actualización en el trabajo de reparación propuesto. Además, deben proveerse las cantidades detalladas para poder justificar la magnitud del trabajo necesario en cada elemento por reparar.

Reconocimientos

Queremos agradecer a Granger Stuck y Jim Borders por brindar información y experiencia, que fueron de gran ayuda para esta investigación.

Jim Borders es director general del área de Práctica de riesgo del constructor de J.S. Held. Es experto en cerramientos exteriores y fachadas, con más de 25 años de especialización en muros cortina y acristalamiento, y trabajó en numerosos tipos de edificios en todo el territorio de EE. UU., incluidos edificios comerciales, hospitales, edificios de las áreas de educación e investigación, estadios, aeropuertos, hoteles, edificios residenciales y proyectos gubernamentales en los que se utilizaron los típicos sistemas de muros cortina, sistemas de acristalamiento suspendidos por cable y sistemas de acristalamiento fabricados a medida. Jim también tiene experiencia en administración y negociación de contratos, estimaciones y presupuestos, desarrollo y análisis de la programación, desarrollo de diseño, desarrollo de QAQC y seguimiento y análisis de costos, pruebas de simulación del rendimiento de muros cortina, diseño e incorporación de sistemas de protección contra incendios en muros cortina y análisis de fallas de sistemas.

Puede comunicarse con Jim escribiendo a [email protected] o llamando al +1 206 895 9511.

Granger Stuck es director ejecutivo del área de Práctica de Riesgo del Constructor en J.S. Held. Cuenta con más de 30 años de experiencia profesional en la industria de la construcción y ha trabajado en proyectos de construcción exitosos que involucraron más de $2.1 mil millones de dólares y 6.8 millones de pies cuadrados para dos de los principales contratistas del país. Granger ha trabajado en numerosos proyectos de consultoría y disputas relacionadas con reclamaciones por demora, reclamaciones de costos y otras disputas relacionadas con la construcción. Su trabajo consiste principalmente en realizar análisis de la programación para determinar la demora del proyecto, así como análisis y estimación de costos, y apoyo en litigios.

Puede contactarse con Granger al [email protected] o llamando al +1 206 895 9501.

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