Perspectivas
Exención de responsabilidad: este artículo no pretende ofrecer ninguna interpretación de las políticas y/u opinión legal. El objetivo del autor es arrojar luz sobre conflictos y desafíos comunes relacionados con las mejoras según el código.
¿Debería un nuevo propietario renovar una cabaña vieja según el código actual? ¿En qué casos se puede aplicar una cláusula de grandfathering a un componente de construcción? ¿Quién debe pagar por las renovaciones según el código luego de un reclamo por pérdida de propiedad? Estas son preguntas comunes sobre la renovación de un edificio según los códigos y estándares actuales antes de un proyecto de renovación, antes de comprar una cabaña vieja o después de un reclamo por pérdida de propiedad. La pandemia reciente ha aumentado el apetito de los propietarios que desean renovar sus propiedades e instalaciones de temporada, lo que plantea preguntas sobre dónde se aplican las mejoras según el código.
Los códigos, estatutos y ordenanzas pueden exigir actualizaciones según el código de los edificios existentes por varias razones: estándares más altos de seguridad, preservación de energía, construcción ilegal o alteración en las leyes de urbanización. Sin embargo, cuando ocurre una pérdida de propiedad, se podría esperar que la aseguradora pague por todas las actualizaciones requeridas al techo, cableado o componentes de plomería. Incluso si la política cubre las actualizaciones según el código, puede resultar difícil determinar el alcance y las aplicaciones de las actualizaciones según el código en la reconstrucción.
Código de Construcción de Ontario
El Código de construcción de Ontario, al igual que otras jurisdicciones, incluye dos partes relacionadas con los edificios existentes que describen los requisitos de "Cambio de uso" y "Renovación".
En pocas palabras, la sección Cambio de uso establece que si se cambia la ocupación del edificio, se requiere una actualización del código para todo el edificio. Algunos ejemplos de cambios en la ocupación pueden ser: dividir una residencia en dos o usar un almacén como lugar de exhibición. Por lo tanto, una cabaña vieja, aunque legalmente no cumple con el código actual, no requerirá una actualización según el código por parte de un nuevo propietario si sigue siendo una cabaña. Esto se llama "precedencia" de un edificio.
La sección Renovación del código se aplica a la alteración parcial de los componentes del edificio que han existido durante al menos cinco años. En general, esto significa que solo las partes renovadas del edificio deben renovarse según el código actual, asumiendo que la renovación no es "sustancial". Por ejemplo, en un proyecto de renovación de cocina, las actualizaciones de código se limitarán a los "sistemas de construcción" de la cocina, por ejemplo, plomería, marcos, electricidad, etc. De manera similar, después de una pérdida de propiedad, solo los componentes dañados del edificio necesitarán actualizaciones de código, aunque hay algunas excepciones a estas reglas generales.
Hay dos áreas grises con respecto a las actualizaciones según el código en proyectos de renovación o reparación que pueden dar lugar a conflictos legales. En primer lugar, a veces la renovación requiere la mejora de una parte no dañada o no afectada del edificio, por ejemplo, la construcción de una nueva pared en un muro de cimentación defectuoso preexistente cuando la capacidad del muro de cimentación es cuestionable. El código de construcción traza una línea para estas circunstancias y establece que el "nivel de desempeño" del edificio después de la renovación no debe ser menor que el edificio existente. Esta declaración a menudo se interpreta de tal manera que si los elementos existentes resisten las cargas aplicadas actuales, pueden ser precedentes (es decir, el historial de desempeño sin problemas de los componentes existentes demuestra una funcionalidad similar en el futuro). Por lo tanto, no se justificaría ninguna actualización o reemplazo según el código. Esta no es necesariamente una verdadera interpretación del código.
En un caso reciente en Ontario, un edificio comercial se derrumbó inmediatamente después de una renovación del techo. El edificio tenía 30 años y consistía en una estructura de armazón de acero de gran extensión sin columnas interiores. El proyecto de renovación del techo implicó el reemplazo de la plataforma de metal, el aislamiento del techo y las correas del techo con material "similar". La diferencia de peso entre el techo nuevo y el viejo fue de aproximadamente el 1 % del total de cargas muertas, lo cual era insignificante; como tal, no se realizó ningún análisis estructural y los marcos de acero se consideraron adecuados siguiendo las disposiciones del código. De hecho, el edificio era precedente y solo los nuevos componentes se actualizaron al código actual. En la primera temporada de nieve después de la renovación, el edificio se derrumbó debido a una fuerte nevada. La carga de nieve no excedió las fuertes nevadas históricas de esa región, que la estructura había soportado con seguridad en su vida útil de 30 años. Los expertos forenses evaluaron muchos escenarios y el proyecto de renovación pareció ser el culpable. Las investigaciones revelaron que la estructura original no fue diseñada adecuadamente para las cargas de nieve desequilibradas; sin embargo, la pérdida de calor a través del techo había provocado el derretimiento y el deslizamiento de la nieve, lo que podría haber reducido la carga de hielo y nieve en un 30 % durante una larga temporada de frío. De hecho, el aislamiento deficiente fue el salvavidas hasta el reemplazo con el nuevo aislamiento. El edificio precedente colapsó ya que el código de construcción no exigía explícitamente ninguna actualización estructural.
La segunda zona gris es el alcance de las actualizaciones según el código. Desde una perspectiva de ingeniería, los componentes afectados de un edificio después de la pérdida deben construirse según el código actual, independientemente de la redacción de la póliza. Sin embargo, esta área se convierte en un tema de conflicto cuando la póliza solo cubre el costo de reemplazo con "tipo y calidad similares" y la reconstrucción del mismo sistema no cumple con las normas o es insegura. En tales casos, el reemplazo puede costar significativamente más que el sistema original o el valor efectivo real; esto a menudo se considera como "mejora".
En Carter v. Intact (2016), el Tribunal de Apelaciones declaró que el "costo de reemplazo" más las "actualizaciones de código" caen dentro de la misma categoría cuando se realiza el trabajo de reparación; sin embargo, el valor en efectivo es aplicable cuando el asegurado decide no reemplazar el edificio por elementos de tipo y calidad similares. La interpretación del tribunal sobre el reemplazo similar no fue una semejanza punto por punto, sino una coherencia general entre el antiguo y el nuevo sistema de construcción.
El alcance de las actualizaciones según el código puede ser más complicado cuando la póliza implica un límite o una exclusión de la actualización según el código. En este caso, el asegurado ha acordado correr el riesgo de un costo adicional de mejora según el código más allá de los límites de la póliza. Sin embargo, los asegurados pueden cuestionar la definición de la actualización según el código. En una inundación residencial, se reconstruyeron varios edificios en un vecindario debido a daños estructurales sustanciales. La empresa de ingeniería contratada por los asegurados recomendó una modificación a la nivelación del sitio, la elevación de los edificios y alteraciones al diseño original para minimizar el riesgo de daños por inundaciones similares en el futuro. La aseguradora consideró los cambios como una actualización e insistió en la precedencia de la geometría del sitio original de acuerdo con el límite de actualización del código de la póliza. Los asegurados plantearon la preocupación por la seguridad sobre la base de que si las casas se construían con un "tipo similar", los residentes estarían expuestos a riesgos de daños estructurales, sabiendo que era probable que ocurrieran eventos similares en el futuro. Las partes finalmente acordaron seguir la mayoría de las recomendaciones de ingeniería más allá del límite de mejoras según el código.
La precedencia y las actualizaciones según el código de los sistemas de construcción son a menudo objeto de conflictos. Un enfoque estándar para responder a tales reclamos puede ser desproporcionado, ya que la interpretación de las pólizas y los argumentos legales pueden no ser completamente coherentes con los fundamentos de la ingeniería. Estos casos requieren estrategias precisas y multifacéticas para evitar costos legales innecesarios.
Reconocimientos
Queremos agradecer a Ben Daee, Ph.D., P.Eng., PE por brindarnos su profundo conocimiento y experiencia, que ayudaron muchísimo en esta investigación.
El Dr. Ben Daee es perito calificado en la práctica de Arquitectura e Ingeniería Forense de J.S. Held y se especializa en la investigación forense de litigios/reclamos de construcción complejos, evaluaciones de estándares de cuidado y análisis de la causa raíz. Habitualmente brinda consultoría a abogados, expertos en seguros, contratistas, fabricantes, propietarios, corporaciones y municipalidades en cuestiones referidas a litigios de ingeniería civil y demandas relacionadas con fallas estructurales/de construcción, bienes dañados, problemas de diseño/construcción, problemas de cimientos, fallas de los materiales, cuestiones de subrogación, responsabilidad profesional y municipal, y errores u omisiones de ingeniería. Representa a contratistas, firmas consultoras, constructores, propietarios e ingenieros en relación con casos que involucran negligencia profesional, cumplimiento de códigos, errores de diseño y disputas de construcción.
Puede contactarse con el Dr. Daee enviando un correo electrónico a [email protected] o llamando al +1 289 812 5116.
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