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LEER MÁSLa decisión de certificar cuándo las obras bajo contratos de construcción en el Reino Unido ("RU") han alcanzado el estado de recepción de obra o practical completion ("PC"), como se conoce en ese país, a menudo puede causar dificultades para el administrador de contratos ("CA"), como la parte generalmente responsable de la certificación.
Los formularios estándar de los contratos de construcción en RU raramente definen la "recepción provisional de la obra" (PC), dejando a discreción del responsable de la certificación la decisión sobre cuándo ocurre la PC en un proyecto dado. [1] En los contratos de construcción "tradicionales", por ejemplo, los formularios estándar del Tribunal de Contratos Conjuntos ("JCT"), la PC es un hito importante para todas las partes por varias razones:
Pueden surgir consecuencias significativas a causa de una certificación prematura, particularmente cuando todavía hay trabajos o reparaciones por realizar, porque "la finalización de un proyecto de construcción… marca el fin de cualquier responsabilidad adicional". [2] En otras palabras, la certificación de la PC "le otorgaría efectivamente una liberación del contrato de obra al contratista", [3] mientras aún hay elementos defectuosos o pendientes que se deben abordar. Los CA deben ejercer discreción al certificar que un proyecto está prácticamente completo y deben hacerlo "con precaución"[4], inclusive en circunstancias comunes en las que el contratista generalmente quiere dejar el sitio y el empleador muchas veces está desesperado por ocuparlo.
Las pautas y el análisis más recientes sobre el significado de la PC lo brindó el Tribunal de Apelación de Inglaterra y Gales en Mears Ltd contra Costplan Services (South East) Ltd & Others [2019] EWCA Civ 502 ("Mears vs. Costplan"). Este documento trata sobre la interpretación del Tribunal de la PC y cómo las disposiciones recientemente aprobadas por la Ley de Seguridad de Edificios pueden afectar los requisitos y procedimientos de certificación para las construcciones de mayor riesgo desde el punto de vista de un arquitecto en el rol de CA.
Este caso involucró la construcción de dos bloques de alojamientos para estudiantes en la ciudad portuaria de Plymouth en Inglaterra. Inicialmente, Mears Ltd. ("Mears"), un proveedor de alojamiento para estudiantes, argumentó que una reduccción de más del 3 % en el tamaño de ciertas habitaciones constituía una causal de rescisión del acuerdo de renta con Plymouth (Notte Street) Limited, que era el Empleador en virtud del contrato de construcción ("PNSL") y no permitía emitir el certificado de PC al agente del empleador, Costplan Services (South East) Limited ("Costplan"). [5] El juez en los procedimientos declaratorios y, posteriormente, el Tribunal de Apelaciones, [6] rechazaron los argumentos de Mears sobre la base de que la interpretación del contrato de Mears sería "comercialmente inviable". [7]
En la apelación, al hacer referencia a la jurisprudencia de Inglaterra y al libro sobre contratos de edificios y la ley de construcción de Keating [8], el magistrado Peter Coulson brindó las siguientes pautas en cuanto al criterio para realizar una correcta certificación de la PC:
Aunque los puntos anteriores son de ayuda, el Tribunal no brindó una definición práctica de la PC. Tampoco brindó una prueba que debe pasarse ni los procedimientos que se deben poner en práctica para determinar la recepción provisional de la obra. En cambio, el Tribunal concluyó que "ante la falta de un control o una definición contractual expresos, la recepción provisional de la obra es, por lo menos, en primera instancia, una pregunta para el responsable de la certificación". [9] Por lo tanto, ¿qué significa la resolución del Tribunal en la práctica para la industria de la construcción en Inglaterra?
Una certificación de la PC en el RU requiere que todos los trabajos de construcción bajo un contrato de edificios se completen y estén libres de defectos patentes (excepto en el caso de ítems menores). [10] Los defectos patentes son, en general, aquellas cuestiones que se esperaría que fueran razonablemente evidentes durante el curso de las inspecciones que forman parte de las responsabilidades del CA. Si los elementos o ítems de la construcción se relacionan al trabajo de construcción de especialistas, el CA debe tomar los pasos adecuados para asegurarse de que hubiera suficiente información para confirmar la adecuación del trabajo. Esto incluiría evidencias de cualquier puesta en servicio o prueba que muestre que los trabajos tal cual están instalados cumplen con los requisitos aplicables.
Los diferentes proyectos pueden tener estándares diferentes, y determinar qué implica que la obra esté terminada y lista para su recepción dependerá de "la naturaleza, el alcance y la definición contractual". [11] En consecuencia, es importante que las partes acuerden los parámetros que guiarán al responsable de la certificación y los procedimientos que deben llevarse a cabo para la correcta certificación de la PC, lo cual incluye los procesos de prueba y puesta en servicio para demostrar cumplimiento que ya mencionamos.
El CA en RU debe considerar algunas preguntas clave antes de la certificación de la PC, como las siguientes:
Si bien esta no es una lista exhaustiva y es normalmente sensible a los hechos, si alguno de estos problemas no se resuelve, es posible que aún no se haya logrado la PC y, por lo tanto, no se debe certificar el proyecto. [14]
En la industria de la construcción en el RU, el registro de defectos en listas de "problemas" es una práctica habitual. En estas listas ocasionalmente se usa una escala o grado que ayuda a priorizar cada defecto en base a su tangibilidad y alcance. Si bien no es inusual que el CA prepare dichos programas o listas, por ejemplo, para ayudar al contratista a priorizar los ítems pendientes o los defectos más significativos que se deben rectificar o completar antes de que se pueda otorgar la PC, dichas listas normalmente no son un requisito contractual.
Sin embargo, en los contratos de construcción tradicionales del JTC en el RU, el contratista es responsable de completar los trabajos, lo cual incluye el control de calidad y la confección de la lista de problemas. [15] Como resultado de esto, se debe considerar cuidadosamente la participación y ayuda del CA en la preparación de estas listas para evitar "confusión en cuanto a la posición de responsabilidad". [16]
La certificación de la PC y el subsecuente comienzo de la ocupación de un edificio de alto riesgo [17] requerirán de consideraciones adicionales en virtud de la Ley de Seguridad de Edificios, que se aprobó en Inglaterra en abril de 2022 ("la Ley"). Entre otras disposiciones, la nueva legislación establece tres nuevas vías de control para las etapas clave del proceso de diseño y construcción. La vía de control 3 ordena ciertos requisitos posteriores a la finalización / previos a la ocupación para los edificios de alto riesgo.
Para asegurarse de que un edificio (o sus partes) es seguro para la ocupación, las solicitudes [18] en virtud de la vía de control 3 deben demostrar, a través de planes y documentos, que la construcción tal como fue hecha cumple con los requisitos funcionales de las normas para los edificios. Solo cuando las solicitudes de la vía de control 3 se aprueban, se puede otorgar el certificado de finalización y se puede registrar el edificio ante el regulador de seguridad de edificios [19] para su ocupación.
Si bien la intención de este régimen de tres partes es "brindar un cambio cultural, ya que el cumplimiento de las normas de los edificios y la seguridad de estos se consideran durante el diseño y la construcción, en vez de hacerlo en etapas posteriores del proceso…"[20], los requisitos de la vía de control 3 presumiblemente informarán la decisión del CA en cuanto a si un edificio de alto riesgo debe recibir la certificación de PC y cuándo debería hacerlo.
Si bien quizás no brinda una dirección firme en cuanto al tema de una correcta certificación de PC en Inglaterra, el caso Mears contra Costplan brinda la visión autorizada más reciente sobre esta cuestión. Se verá si este es el final del recorrido del tema de la PC en el sistema judicial del RU. Mientras tanto, los responsables de las certificaciones deben estar conscientes del contexto al certificar un proyecto de construcción como prácticamente completo, en particular en aquellos que involucran edificios de alto riesgo, que ahora se someten a un marco regulatorio más riguroso en virtud de la Ley.
Le agradecemos a Magdalena Prus por aportar su conocimiento y experiencia, que fueron de gran ayuda en esta investigación.
Magdalena Prus es arquitecta perita de Sense Studio, que forma parte de la práctica de Servicios de Consultoría en Construcción de J.S. Held. Es arquitecta colegiada y arquitecta forense con más de una década de experiencia en la industria de la construcción; específicamente en esquemas de nueva construcción, remodelación y diseño de interiores dentro de una amplia gama de proyectos, incluidos edificios residenciales, comerciales y catalogados. Magdalena, que está familiarizada con todas las etapas del proceso de diseño y construcción bajo contratación tradicional, así como de diseño y construcción, también ha estado involucrada en el diseño de desarrollos en anillos verdes y áreas de conservación, y tiene experiencia en la realización de estudios históricos detallados.
Magdalena ha participado del análisis de varios problemas de arquitectura y construcción relacionados con una amplia variedad de tipos de edificios, incluidos edificios residenciales y comerciales, escuelas, hoteles, hospitales y aparcamientos en el Reino Unido. También ha trabajado en reclamos de alto valor en arbitrajes internacionales, relacionados con proyectos universitarios, infraestructura y hospitales en Oriente Medio.
Si desea comunicarse con Magdalena, envíe un correo electrónico a MPrus@jsheld.com o llame al + 44 (0) 20 7438 1550.
[1] Por ejemplo, en el RU, la cláusula 2.30 de un contrato de edificio estándar de JCT con cantidades de 2016 establece que el arquitecto/administrador de contratos debe emitir el "certificado de recepción provisional de la obra" cuando, en su "opinión [énfasis agregado] se ha alcanzado la recepción de provisional de las obras o de una sección…", mientras que la cláusula 11.1(2) de NEC3 define que la obra está terminada para su recepción cuando el contratista ha completado "todo el trabajo" requerido en virtud de la información acerca de las obras antes de la fecha de finalización y luego de que se hayan corregido los defectos informados.
[2] ‘Defining completion of construction works’ 1st edition dated 2011, published by the Royal Institution of Chartered Surveyors, Paragraph 2.1.
[4] Paragraph 20-171 of Chapter 20 ‘The JCT Standard Form of Building Contract, 2011 Edition’, ‘Keating on Construction Contracts’, 10th edition (“Keating”).
[5] [2018] EWHC 3363 (TCC).
[6] [2019] EWCA Civ 502.
[7] [2019] EWCA Civ 502, Para. 38.
[8] [2019] EWCA Civ 502, Para. 74.
[9] [2019] EWCA Civ 502, Para. 78.
[10] Como se comentó anteriormente, el magistrado Coulson se refirió a dichos ítems como "insignificantes".
[11] Paragraph 20-170, Keating.
[12] Un término común usado para describir un edificio capaz de ser utilizado para su fin previsto, donde cualquier ítem incompleto de menor importancia puede arreglarse sin molestar a los ocupantes.
[13] Por ejemplo, en el RU, un contrato de edificio estándar de JCT con cantidades de 2016 requiere que el contratista presente información y planos conforme se hizo la construcción para el archivo de salud y seguridad antes de que se certifique la PC.
[14] Waksman J, en los procedimientos declaratorios, dijo que "habrá una recepción provisional si el edificio está completo a todos los efectos y propósitos… el efecto y propósito del edificio es clave. Si el edificio está destinado a viviendas, eso llevó a un énfasis en cuanto a su adecuación para que dichas personas lo ocupen" y que "a qué equivale que esté suficientemente listo para ocuparse es muy sensible a los hechos… El contexto, por lo tanto, es fundamental", [2018] EWHC 3363 (TCC), Paragraph 79 and 80.
[15] ‘Guide to JCT Standard Building Contract 2016’, published by RIBA in 2017, Paragraph 4.55.
[16] ‘Guide to JCT Standard Building Contract 2016’, published by RIBA in 2017, Paragraph 4.55.
[17] Los edificios residenciales, las residencias de personas mayores y los hospitales que tienen 18 m de altura o más, o por lo menos siete pisos.
[18] Enviado al regulador de seguridad de edificios una vez que se completa la construcción del edificio.
[19] La Ley nombra al supervisor ejecutivo de seguridad y salud como el regulador de seguridad en edificios, cuyas principales funciones son supervisar la seguridad y las normas de todos los edificios, lo cual incluye aquellas relacionadas con incendios, y liderar la implementación del nuevo marco regulatorio para edificios de alto riesgo.
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