Reacondicionamiento antisísmico obligatorio en comparación con el voluntario: no todas las mejoras son lo mismo

Introducción

Este trabajo es el primero de una serie de artículos que estudian el rendimiento mejorado de las estructuras mediante el reacondicionamiento antisísmico. Este informe permite presentar el tema del reacondicionamiento antisísmico al centrarse en las diferencias entre el reacondicionamiento obligatorio y voluntario y trata algunas de las tantas razones por las que se debe realizar el reacondicionamiento antisísmico en estructuras existentes.

Los informes siguientes se basarán es estos aspectos básicos al examinar y evaluar las diferencias entres los tipos y el grado de valor de las mejoras en términos de rendimiento de la construcción y los impactos financieros.

¿Cuál es el propósito de las mejoras antisísmicas?

La mejora del sistema de resistencia a la fuerza lateral ("LFRS") (también conocido como mejoras antisísmicas) de una estructura tiene varias finalidades diferentes. En su nivel básico, mejorar el LFRS tiene como fin mejorar la capacidad de la estructura de proteger la seguridad de sus ocupantes y reducir la probabilidad de que el edificio colapse. La mejora del LFRS en su nivel básico mejorará de forma inherente la capacidad de la estructura de sufrir menos daños y, por lo tanto, potencialmente reducirá la exposición a pérdidas financieras. En los siguientes niveles más altos de mejora, el foco está en prevenir el colapso parcial o total del edificio y aumentar más la capacidad de la estructura de mantenerse operativa después de un evento y minimizar la interrupción de las actividades comerciales. El mayor nivel de mejora del LFRS es aquel en el que la estructura básicamente no sufrirá daños estructurales en un evento sísmico.

El reacondicionamiento antisísmico de edificios existentes es una forma de mejorar la capacidad de una estructura de resistir fuerzas horizontales inducidas sísmicamente debido al movimiento del suelo. En muchos casos, el reacondicionamiento antisísmico se realiza como respuesta a las normas obligatorias de una autoridad con jurisdicción ("AHJ"). En otros casos, las mejoras sísmicas se realizan de forma voluntaria por parte del propietario del edificio. Es importante recordar que no todas las mejoras antisísmicas son lo mismo.

¿Qué son las mejoras antisísmicas obligatorias?

Las mejoras antisísmicas obligatorias pueden desencadenarse por una o más de las siguientes condiciones en la ubicación de la estructura:

1. Impuesta por el gobierno local: una ordenanza impuesta por una autoridad local o estatal que exige la investigación del LFRS de la estructura a través del análisis de un ingeniero estructural con licencia. Si el ingeniero estructural determina que existen fallas, la ordenanza exige que se realice una actualización antisísmica a la estructura para que pueda mantenerse en servicio. Si las actualizaciones antisísmicas que utilizan medidas de reacondicionamiento no se implementan, se puede exigir la demolición. Las ordenanzas pueden incluirse en los códigos de construcción locales o, con frecuencia, son normas separadas incluidas como parte de la ordenanza local o las leyes estatales. Un ejemplo reciente es la Ordenanza N.° 183893 de la Ciudad de Los Ángeles de 2015 que modifica las Divisiones 93 y 95 del Artículo I del Capítulo IX del Código Municipal de Los Ángeles. Esta ordenanza exige que las medidas obligatorias sean investigadas e implementadas a estructuras de concreto no dúctil, así como aquellas estructuras con una condición conocida como pisos blandos o débiles creados por un estacionamiento subterráneo. Si una estructura no cumple con los estándares específicos, el edificio deberá ser modificado estructuralmente (reacondicionado) para cumplir con las normas dentro de un período de tiempo designado o deberá ser demolido.
   
   El rendimiento de las estructuras de concreto no dúctil ("NDC") fue identificado como inadecuado por primera vez durante el terremoto de San Francisco (M6.6) de febrero de 1971. Las estructuras de NDC demostraron ser altamente susceptibles a los daños excesivos o incluso el colapso del edificio. Se incluyeron medidas más exigentes en códigos de construcción locales posteriores; sin embargo, no había normas obligatorias específicas para el reacondicionamiento antisísmico de estas estructuras. Los cálculos preliminares indican que existen más de 1,300 de este tipo de edificios de NDC que fueron identificados como potencialmente sujetos a las condiciones de esta ordenanza en la Ciudad de Los Ángeles. Se identificaron estructuras con estacionamiento subterráneo (principalmente en edificios de departamentos) en el terremoto de Northridge (M6.7) del 17 de enero de 1994 con una condición que podría hacer que el edificio colapse. Los cálculos preliminares indican que hay más de 13,000 edificios en la Ciudad de Los Ángeles que cumplen con esta condición.
2. Mejoras en el edificio por motivo desencadenante: el cambio del grupo ocupante o del uso de la estructura, las modificaciones que incluyen el agregado de masa a la estructura que supere el 10 % de su masa actual o modificaciones que reducen la capacidad de resistencia a la fuerza lateral en un 10 % o más. Estas condiciones requerirán mejoras antisísmicas según lo determinan los códigos de construcción actuales. En algunos casos, solo partes de la estructura deben cumplir con la norma, es decir aquellas afectadas por las modificaciones.

Vale destacar que, si bien estos eventos desencadenarán mejoras antisísmicas obligatorias, las AHJ y los códigos de construcción solo se centran en el nivel más básico de protección para evitar la muerte o lesiones de los ocupantes del edificio, no se centran en las pérdidas financieras ni en las interrupciones de los servicios del edificio después de un evento sísmico. Se buscan otros niveles de rendimiento más altos que solo aquellos relacionados con la protección de la vida y la prevención de colapsos con el cumplimiento de los requisitos de los códigos de construcción. La conservación del servicio o la ocupación inmediata son ejemplos de mayores niveles de rendimiento deseados por el propietario o arrendatario.

Mejoras antisísmicas voluntarias y casos de ejemplo

El reacondicionamiento antisísmico voluntario es realizado por el propietario de manera estrictamente voluntaria y puede incluir medidas parciales o completas para mejorar el LFRS de la estructura. Los propietarios pueden tener uno o más motivos para implementar estas mejoras que pueden atribuirse a algunas o varias de las razones detalladas a continuación:

1. Puede suceder que el propietario sienta la obligación moral de realizar mejoras que permitirán un mejor rendimiento del edificio en el caso de un terremoto. Estas mejoras no solo aportarán una mayor seguridad a los ocupantes en un terremoto, sino que generarán inherentemente una reducción en los riesgos financieros producidos por un evento sísmico.
2. Los prestamistas que desean reducir la exposición a pérdidas financieras con frecuencia requerirán el reacondicionamiento antisísmico de la estructura antes de acordar un servicio de deuda (préstamo) sobre la propiedad. Generalmente, estas obligaciones se convierten en una condición del cierre del depósito en garantía y, en algunos casos, se requiere una retención de fondos hasta que se completen las mejoras.
3. Los inversores en bienes inmuebles que compran y venden inmuebles con frecuencia buscarán recursos para la exposición a los riesgos financieros en el caso de un terremoto. Los compradores de bienes inmuebles ven al reacondicionamiento como una manera de reducir su exposición a la pérdida financiera y con frecuencia querrán que el vendedor participe del costo de estas mejoras al negociar el precio de venta final del bien.
4. Un caso similar se aplica al vendedor de una propiedad de inversión. Si no quieren estar sujetos a la renegociación del precio de venta, los propietarios actuales pueden decidir realizar mejoras antisísmicas ellos mismos antes de poner la propiedad en el mercado. Muchas veces, el costo pedido para las mejoras antisísmicas propuestas por parte de un comprador será mayor que el costo para el vendedor de realizar las mejoras él mismo antes de la venta.
5. El propietario de un bien inmueble puede decidir realizar mejoras antisísmicas para que su propiedad se vea más atractiva en un mercado determinado (por ejemplo, un arrendatario del gobierno). Los alquileres o las adquisiciones de propiedades del gobierno pueden requerir mejoras antisísmicas para cumplir con requisitos particulares relacionados con las expectativas del rendimiento de una estructura, por ejemplo, que se implementará la protección de la seguridad de la vida de los ocupantes del edificio como parte del acuerdo para avanzar con el alquiler o la compra. Generalmente, estos requisitos son detallados en los documentos preparados por el gobierno a nivel local, estatal o federal, e incluyen criterios específicos que deben ser cumplidos y verificados por un ingeniero con licencia en la jurisdicción. Universidades, escuelas, tribunales, centros médicos, estaciones de policía o departamentos de bomberos y prisiones son otros ejemplos de usuarios que pueden tener empleados o representantes de las organizaciones que ocupan establecimientos de propiedad privada.
6. Algunas veces, las operaciones dentro de una estructura requieren un mayor nivel de rendimiento que el exigido por el código de construcción. La conservación del servicio o la ocupación inmediata son ejemplos de mayores niveles de rendimiento deseados por el propietario o arrendatario.
7. Las entidades autoaseguradas pueden buscar formas de reducir su exposición a pérdidas financieras. Con frecuencia incluyen un programa de reacondicionamiento antisísmico y/o seguro adicional de fuentes externas.

Conclusión

En este informe se demostraron la gran cantidad de razones para realizar un reacondicionamiento antisísmico en estructuras existentes, tanto voluntario como obligatorio. Esta medidas pueden tomarse de inmediato (o con alguna dificultad) dependiendo del tipo de estructura y las condiciones de ocupación dentro de la estructura. También pueden ser costosas o relativamente económicas al tener en cuenta el beneficio obtenido por las mejoras. Estos factores deben ser tenidos en cuenta antes de embarcarse en un plan de reacondicionamiento antisísmico o evaluar las mejoras antisísmicas realizadas a una estructura existente, ya que no todas las mejoras antisísmicas son lo mismo.

Reconocimientos

Nos gustaría agradecerles a Jeffrey Dyer, PE, SE , Lynsey LaScola, PE y Wade Sticht, PE por proporcionar sus conocimientos y su experiencia que ayudaron en esta investigación.

Más acerca de los contribuyentes de J.S. Held

Jeff Dyer es vicepresidente sénior en la práctica de Arquitectura e Ingeniería Forense de J.S. Held. Tiene experiencia en todas las fases del diseño, desde el diseño preliminar conceptual y el diseño esquemático, hasta los documentos de construcción, especificaciones y administración. Cuenta con experiencia en ingeniería y diseño estructurales para muchos tipos de instalaciones, entre las que se encuentran concesionarios de automóviles, parques comerciales, iglesias, instalaciones industriales, instalaciones institucionales, instalaciones de fabricación, edificios de oficinas, estructuras de estacionamiento, instalaciones recreativas, instalaciones de investigación y tecnológicas, estructuras residenciales, centros de compras minoristas/centros comerciales, escuelas, depósitos e instalaciones de agua/aguas residuales. El Sr. Dyer también ha ofrecido servicios de consultoría de preparación para el desastre de terremotos para varios de nuestros clientes.

Puede comunicarse con Jeff escribiendo a [email protected] o llamando al +1 949 417 2690.

Wade Sticht es el líder regional de la zona oeste de la práctica de Arquitectura e Ingeniería Forense de J.S. Held. Es especialista en investigaciones forenses de ingeniería civil y estructural, evaluaciones de defectos de construcción, problemas de intrusión de humedad y envolvente en edificios, y evaluaciones de daños por viento, granizo, huracán y terremotos. Ha realizado varias investigaciones para compañías de seguros, abogados y dueños de propiedades. Como ingeniero con licencia, tiene experiencia en diseño de madera, mampostería, concreto y acero. Los proyectos de diseño anteriores incluyen edificios residenciales de viviendas unifamiliares, multifamiliares, comerciales ligeros y de poca altura, estructuras de estacionamiento de hormigón prefabricado, muros de contención y estructuras pequeñas similares.

Puede comunicarse con Wade escribiendo a [email protected] o llamando al +1 385 283 6865.