Exención de responsabilidad: este artículo no pretende ofrecer ninguna interpretación de las políticas y/u opinión legal. El objetivo del autor es arrojar luz sobre conflictos y desafíos comunes relacionados con las mejoras según el código. Las cláusulas del código a las que se hace referencia aquí fueron simplificadas para un público no experto. No deberían considerarse reglas generales o la postura del autor en cada caso.
Los profesionales de reclamos de seguros, abogados especializados en cobertura, aseguradoras de bienes que manejan reclamos complejos de renovaciones o pérdidas de propiedades, abogados de construcción, ingenieros forenses, propietarios de edificios y administradores de riesgos involucrados en disputas por renovaciones o investigaciones de fallas estructurales deben leer este artículo para obtener más información sobre:
Por qué el “derecho adquirido” no es absoluto, sino condicional. El “derecho adquirido” según el código significa eximir a los edificios y estructuras existentes de las nuevas reglamentaciones, permitiéndoles operar conforme a los códigos vigentes cuando fueron construidos originalmente o cuando se otorgó el permiso
Por qué las renovaciones generalmente desencadenan mejoras localizadas
Cómo y cuándo los riesgos de seguridad pueden prevalecer sobre el “derecho adquirido”
Por qué “mismo tipo y calidad” puede ser insuficiente
Por qué el alcance de las mejoras es un área principal de disputa
Cuándo las mejoras exigidas por el código pueden considerarse una mejora del valor. En la industria de seguros, “mejora del valor” significa un aumento del valor de una propiedad asegurada más allá de su condición previa a la pérdida, generalmente mediante el reemplazo de piezas desgastadas por piezas nuevas
Voces expertas
Ben Daee, PhD, P.Eng, PE Ben es ingeniero forense estructural con experiencia la evaluación del estándar de cuidado y análisis de fallas en la industria de la construcción. En este artículo, examina el concepto de “derecho adquirido” en los códigos de construcción y los desafíos prácticos que surgen cuando el criterio de ingeniería se cruza con la cobertura de seguros y el escrutinio judicial. En este artículo, conecta de manera única el desempeño de ingeniería, casos reales y decisiones judiciales recientes para demostrar por qué las reparaciones de seguridad impulsadas por pérdidas no deben interpretarse erróneamente como mejora del valor o mejoras opcionales.
Resumen ejecutivo
Este artículo analiza cuándo y dónde se requieren mejoras exigidas por los códigos de construcción durante renovaciones, transacciones de propiedades o reconstrucciones posteriores a pérdidas, y cuándo las estructuras existentes pueden conservar sus “derechos adquiridos”. Explica que los códigos normalmente exigen mejoras en todo el edificio únicamente cuando hay un cambio de uso u ocupación, mientras que las renovaciones generalmente desencadenan el cumplimiento del código solo en las áreas modificadas o dañadas, salvo que el trabajo se considere sustancial o genere inquietudes de seguridad. Mediante ejemplos de casos reales, el artículo destaca las áreas grises que suelen dar lugar a disputas entre propietarios, aseguradoras y organismos reguladores, y enfatiza que los enfoques rígidos impulsados por políticas pueden entrar en conflicto con las realidades de ingeniería y los objetivos de seguridad humana.
Presentación: preguntas clave en los procesos que manejan reclamos
¿Debería un nuevo propietario renovar una cabaña vieja según el código actual? ¿En qué casos se puede aplicar una cláusula de grandfathering a un componente de construcción? ¿Quién debe pagar por las renovaciones según el código luego de un reclamo por pérdida de propiedad? Estas son preguntas comunes sobre la renovación de un edificio según los códigos y estándares actuales antes de un proyecto de renovación, antes de comprar una cabaña vieja o después de un reclamo por pérdida de propiedad. Renovar propiedades antiguas podría parecer inicialmente como una opción de actualización viable, pero con frecuencia genera preguntas sobre dónde y con qué alcance se aplica la actualización del código.
Cuándo y dónde se realizan actualizaciones según el código
Los códigos, estatutos y ordenanzas pueden exigir actualizaciones según el código de los edificios existentes por varias razones: estándares más altos de seguridad, preservación de energía, construcción ilegal o alteración en las leyes de urbanización. Sin embargo, cuando ocurre una pérdida de propiedad, se podría esperar que la aseguradora pague por todas las actualizaciones requeridas al aislamiento, los componentes eléctricos o la plomería. Incluso si la póliza cubre las mejoras exigidas por el código, puede ser difícil determinar el alcance de dichas mejoras en una reconstrucción.
Código de construcción de Ontario, cambio de uso y renovación
Los códigos de construcción de las jurisdicciones canadienses, como el Código de Construcción de Ontario (OBC), generalmente incluyen dos partes relacionadas con las construcciones existentes que detallan los requisitos de "cambio de uso" y "renovación". En EE. UU., se incluyeron disposiciones similares en el Código Internacional de Construcción Existente (IEBC) desde 2015.
En pocas palabras, las secciones "Cambio de uso" o "Cambio de ocupación principal" de los códigos de construcción contienen disposiciones que exigen una mejora conforme al código para todo el edificio si cambia la ocupación del edificio. Algunos ejemplos de cambio de ocupación pueden incluir: dividir una residencia en dos o usar un almacén como lugar de exhibición. Por lo tanto, una cabaña vieja, aunque legalmente no cumple con el código actual, no requerirá una actualización según el código por parte de un nuevo propietario si sigue siendo una cabaña y es seguro ocuparla. Esto se conoce como "derecho adquirido" en un código de construcción.
La sección "Renovación" de los códigos canadienses se aplica a la alteración parcial de los componentes del edificio que han existido durante al menos cinco años. En general, esto significa que solo las partes renovadas del edificio deben actualizarse conforme al código vigente, a menos que la renovación sea "sustancial". Por ejemplo, en un proyecto de renovación de cocina, las actualizaciones del código se limitarán a los "sistemas de construcción" de la cocina, por ejemplo, plomería, marcos, electricidad, etc. De manera similar, después de una pérdida de propiedad, solo los componentes dañados del edificio necesitarán actualizaciones del código, aunque hay algunas excepciones a estas reglas generales. De acuerdo con el IEBC, las disposiciones sobre renovación son más granulares y se categorizan como "prescriptivas", "área de trabajo" o "desempeño", que uno puede seguir. Sin embargo, el concepto general sigue siendo el mismo: las actualizaciones del código se aplican a áreas dañadas/renovadas, a menos que exista un problema de seguridad o la reparación sea considerada sustancial de acuerdo con la definición del IEBC. Debe destacarse que algunas jurisdicciones tienen sus propias definiciones de reparación "sustancial" y límite de la actualización. Por ejemplo, el Código de Construcción de Florida exige que toda la cubierta del techo se actualice conforme al código vigente si más del 25% del techo está dañado.
Requisitos de actualización de renovación y alcance de las actualizaciones
Hay dos áreas grises con respecto a las actualizaciones según el código en proyectos de renovación o reparación que pueden dar lugar a conflictos legales. En primer lugar, a veces la renovación requiere la mejora de una parte no dañada o no afectada del edificio, por ejemplo, la construcción de una nueva pared en un muro de cimentación defectuoso preexistente cuando la capacidad del muro de cimentación es cuestionable. El código de construcción traza una línea para estas circunstancias y establece que el "nivel de desempeño" del edificio después de la renovación no debe ser menor que el edificio existente. Esta declaración suele interpretarse en el sentido de que, si los elementos existentes soportan las cargas aplicadas actuales, pueden conservar sus derechos adquiridos (es decir, el historial de funcionamiento sin problemas de los componentes existentes demuestra una funcionalidad similar en el futuro). Por lo tanto, no se justificaría ninguna actualización o reemplazo según el código. Pero esta no es necesariamente una verdadera interpretación del código.
En un caso en Ontario, un edificio comercial se derrumbó inmediatamente después de una renovación del techo. El edificio tenía 30 años y consistía en una estructura de armazón de acero de gran extensión sin columnas interiores. El proyecto de renovación del techo implicó reemplazar la plataforma metálica, el aislamiento del techo y las correas del techo con materiales de "tipo similar". La diferencia de peso entre el techo nuevo y el viejo fue de aproximadamente el 1% del total de cargas muertas, lo cual era insignificante; como tal, no se realizó ningún análisis estructural y los marcos de acero se consideraron adecuados siguiendo las disposiciones del código. De hecho, el edificio conservó sus derechos adquiridos y solo los componentes nuevos se actualizaron conforme al código vigente. En la primera temporada de nieve después de la renovación, el edificio se derrumbó debido a una fuerte nevada. La carga de nieve no excedió las fuertes nevadas históricas de esa región, que la estructura había soportado con seguridad en su vida útil de 30 años. Los expertos forenses evaluaron muchos escenarios, y el proyecto de renovación pareció ser el culpable. Las investigaciones revelaron que la estructura original no fue diseñada adecuadamente para las cargas de nieve desequilibradas; sin embargo, la pérdida de calor a través del techo había provocado el derretimiento y el deslizamiento de la nieve, lo que podría haber reducido la carga de hielo y nieve en un 30% durante una larga temporada de frío. De hecho, el aislamiento deficiente fue el salvavidas hasta el reemplazo con el nuevo aislamiento. El edificio con derechos adquiridos colapsó, aunque el código de construcción no exigía explícitamente ninguna mejora estructural.
La segunda zona gris es el alcance de las actualizaciones según el código. Desde una perspectiva de ingeniería, los componentes afectados de un edificio después de la pérdida deben construirse conforme al código vigente, independientemente de la redacción de la póliza. Sin embargo, esta área se convierte en un tema de conflicto cuando la póliza solo cubre el costo de reemplazo con "tipo y calidad similares" y la reconstrucción del mismo sistema no cumple con las normas o es insegura. En tales casos, el reemplazo puede costar significativamente más que el sistema original o el valor efectivo real; esto a menudo se considera como "mejora del valor".
En DEB Associates contra Greater New York Mutual Insurance Co., el Tribunal Superior de Nueva Jersey trató una disputa importante relacionada con la cobertura de actualizaciones del código de construcción y su fallo estableció que las construcciones preexistentes legales pueden ser "precedentes", salvo en el caso de las estructuras poco seguras. El caso surgió después de que una tormenta de viento arrancara una parte de la fachada de ladrillos en el séptimo piso del edificio de oficinas de ocho pisos del demandante. Durante la inspección resultante, los funcionarios locales descubrieron que las paredes del edificio no estaban adecuadamente aseguradas según lo requerido por los códigos de construcción actuales, lo que generó una condición poco segura en toda la estructura. El funcionario ordenó que se desaloje el edificio y exigió que "las paredes de los pisos del dos al ocho, y el techo, sean asegurados para cumplir con el código de construcción del estado en vigencia en ese momento". El problema central era si el asegurador era responsable por el costo de la actualización de las partes no dañadas del edificio para cumplir con los requisitos de la ordenanza. En última instancia, el tribunal falló a favor del asegurado, concluyendo que debido a la tormenta de viento (una pérdida cubierta) se necesitó la inspección y el subsiguiente cumplimiento del código, por eso existió una "conexión directa" suficiente para activar la cobertura por las actualizaciones obligatorias en todo el edificio. Este caso es un ejemplo diferente que muestra que el cumplimiento del código basado en la seguridad puede requerir actualizaciones más allá del área dañada, sin importar los límites de la póliza.
El alcance de las actualizaciones según el código puede ser más complicado cuando la póliza implica un límite o una exclusión de la actualización según el código. En este caso, el asegurado ha acordado cubrir los costos adicionales de las actualizaciones del código más allá de los límites de la póliza. Sin embargo, los asegurados pueden objetar la definición de actualización del código. En el caso de una inundación en una zona residencial, múltiples edificios de un vecindario fueron reconstruidos debido a un daño estructural sustancial. La empresa de ingeniería contratada por los asegurados recomendó una modificación a la nivelación del sitio, la elevación de los edificios y alteraciones al diseño original para minimizar el riesgo de daños por inundaciones similares en el futuro. La aseguradora consideró que los cambios excedían sustancialmente los límites y el alcance de la póliza e insistió en conservar los derechos adquiridos de la geometría original del sitio, en cumplimiento con el límite de mejoras exigidas por el código establecido en la póliza. Los asegurados plantearon la preocupación por la seguridad sobre la base de que si las casas se construían con un "tipo similar", los residentes estarían expuestos a riesgos de daños estructurales, sabiendo que era probable que ocurrieran eventos similares en el futuro. Las partes finalmente acordaron seguir la mayoría de las recomendaciones de ingeniería más allá del límite de mejoras según el código.
Conclusión
La precedencia y las actualizaciones según el código de los sistemas de construcción son a menudo objeto de conflictos. Un enfoque estándar para responder a tales reclamos puede ser desproporcionado, ya que la interpretación de las pólizas y los argumentos legales pueden no ser completamente coherentes con los fundamentos de la ingeniería. Estos casos requieren estrategias precisas y multifacéticas para evitar costos legales innecesarios.
Reconocimientos
J.S. Held quisiera agradecer a Ben Daee, Ph.D., P.Eng., PE por brindar su profundo conocimiento y experiencia, que ayudaron muchísimo en esta investigación.
El Dr. Ben Daee es perito calificado de la práctica de Ingeniería y Arquitectura Forense de J.S. Held. especializado en la investigación forense de demandas/litigios complejos de construcción, evaluación de estándares de cuidado y análisis de la causa raíz. Habitualmente brinda consultoría a abogados, expertos en seguros, contratistas, fabricantes, propietarios, corporaciones y municipalidades en cuestiones referidas a litigios de ingeniería civil y demandas relacionadas con fallas estructurales/de construcción, bienes dañados, problemas de diseño/construcción, problemas de cimientos, fallas de los materiales, cuestiones de subrogación, responsabilidad profesional y municipal, y errores u omisiones de ingeniería. Representa a contratistas, firmas de consultoría, constructores, propietarios e ingenieros en casos relacionados con negligencia profesional, cumplimiento de códigos, errores de diseño y disputas de construcción.
Puede contactarse con el Dr. Daee enviando un correo electrónico a [email protected]o llamando al +1 416 277 1184.
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